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title: "Prix affiché ou prix vendu : l'écart ville par ville"
url: https://chatimmo.fr/etudes/prix-affiches-prix-vendus-grandes-villes
description: "Écart entre le prix au m² des annonces d'appartements anciens (septembre 2026) et celui des ventes signées (DVF 2025) dans 39 grandes villes."
source: chatimmo.fr
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[Toutes les études](/etudes)

# Prix affichés, prix signés : de +2 % à +28 % d'écart selon la ville

Dans 39 villes de plus de 100 000 habitants, les appartements anciens sont affichés en médiane 14,3 % au-dessus des prix signés en 2025, à surface et arrondissement comparables. L'écart va de +27,6 % à Brest à +1,5 % à Grenoble. L'étude détaille chaque ville, les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille, et ce que l'écart mesure vraiment.

Le prix d'une annonce et le prix d'une vente ne décrivent pas la même chose. Le premier est ce qu'un vendeur demande. Le second est ce qu'un acheteur a payé chez le notaire. Dans 39 villes de plus de 100 000 habitants, nous avons comparé le prix au m² des appartements anciens en annonce fin septembre 2026 à celui des ventes signées en 2025. À surface et arrondissement comparables, l'écart médian est de 14,3 %. Il ne constitue ni une baisse de prix annoncée, ni une remise que chaque acheteur pourrait obtenir.

**+14,3 %**d'écart médian entre le prix au m² affiché et le prix au m² vendu dans 39 grandes villes, à surface et arrondissement comparablesAnnonces suivies par chatimmo et ventes DVF (DGFiP). Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes signées en 2025, appartements anciens

> Un prix affiché exprime l'attente d'un vendeur. Un prix DVF enregistre une vente conclue.

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## Ville par ville : de +2 % à +28 %

Dans les 39 villes étudiées, le prix affiché est supérieur au prix vendu. L'écart varie en revanche beaucoup d'une ville à l'autre. Il atteint 27,6 % à Brest, où les appartements sont affichés à 2 755 €/m² pour des ventes signées à 2 159 €/m². À Grenoble, il n'est que de 1,5 % : 2 538 €/m² affichés pour 2 500 €/m² vendus.

Un quart des villes a un écart inférieur à 10,0 %, un quart un écart supérieur à 19,6 %. 10 villes sur 39 dépassent 20 % : Brest, Argenteuil, Toulouse, Toulon, Nice, Saint-Denis (La Réunion), Perpignan, Tours, Aix-en-Provence et Caen. 10 villes restent sous 10 % : Nantes, Lille, Paris, Saint-Étienne, Boulogne-Billancourt, Villeurbanne, Lyon, Saint-Denis (Seine-Saint-Denis), Montreuil et Grenoble.

![Graphique en barres de l'écart entre prix affiché et prix vendu des appartements anciens dans 39 grandes villes](https://chatimmo.fr/etudes/prix-affiches-prix-vendus-grandes-villes-ecart-villes.png)

Écart entre le prix au m² des annonces et celui des ventes signées, à surface et arrondissement comparables. De +28 % à Brest à +2 % à Grenoble. Médiane : +14 %.

*Prix affiché et prix vendu des appartements anciens, classement complet*

| Ville                           | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart   |
| ------------------------------- | ------------ | ----------------- | ------- |
| Brest                           | 2 755 €/m²   | 2 159 €/m²        | +27,6 % |
| Argenteuil                      | 3 917 €/m²   | 3 083 €/m²        | +27,0 % |
| Toulouse                        | 4 047 €/m²   | 3 253 €/m²        | +24,4 % |
| Toulon                          | 3 333 €/m²   | 2 701 €/m²        | +23,4 % |
| Nice                            | 5 975 €/m²   | 4 853 €/m²        | +23,1 % |
| Saint-Denis (La Réunion)        | 3 213 €/m²   | 2 619 €/m²        | +22,7 % |
| Perpignan                       | 1 839 €/m²   | 1 509 €/m²        | +21,9 % |
| Tours                           | 3 451 €/m²   | 2 837 €/m²        | +21,7 % |
| Aix-en-Provence                 | 5 806 €/m²   | 4 819 €/m²        | +20,5 % |
| Caen                            | 3 577 €/m²   | 2 976 €/m²        | +20,2 % |
| Le Mans                         | 2 302 €/m²   | 1 934 €/m²        | +19,1 % |
| Marseille                       | 3 800 €/m²   | 3 200 €/m²        | +18,8 % |
| Amiens                          | 2 929 €/m²   | 2 470 €/m²        | +18,5 % |
| Le Havre                        | 2 603 €/m²   | 2 198 €/m²        | +18,5 % |
| Nîmes                           | 2 556 €/m²   | 2 184 €/m²        | +17,0 % |
| Saint-Paul (La Réunion)         | 6 325 €/m²   | 5 463 €/m²        | +15,8 % |
| Dijon                           | 3 079 €/m²   | 2 682 €/m²        | +14,8 % |
| Angers                          | 3 605 €/m²   | 3 144 €/m²        | +14,7 % |
| Reims                           | 3 026 €/m²   | 2 647 €/m²        | +14,3 % |
| Montpellier                     | 3 878 €/m²   | 3 394 €/m²        | +14,3 % |
| Nancy                           | 2 579 €/m²   | 2 267 €/m²        | +13,8 % |
| Annecy                          | 5 820 €/m²   | 5 119 €/m²        | +13,7 % |
| Besançon                        | 2 491 €/m²   | 2 202 €/m²        | +13,1 % |
| Bordeaux                        | 4 655 €/m²   | 4 124 €/m²        | +12,9 % |
| Rennes                          | 4 169 €/m²   | 3 704 €/m²        | +12,6 % |
| Clermont-Ferrand                | 2 383 €/m²   | 2 119 €/m²        | +12,5 % |
| Orléans                         | 2 852 €/m²   | 2 551 €/m²        | +11,8 % |
| Rouen                           | 3 000 €/m²   | 2 706 €/m²        | +10,9 % |
| Limoges                         | 1 667 €/m²   | 1 513 €/m²        | +10,1 % |
| Nantes                          | 3 721 €/m²   | 3 390 €/m²        | +9,8 %  |
| Lille                           | 4 059 €/m²   | 3 706 €/m²        | +9,5 %  |
| Paris                           | 10 484 €/m²  | 9 709 €/m²        | +8,0 %  |
| Saint-Étienne                   | 1 284 €/m²   | 1 200 €/m²        | +7,0 %  |
| Boulogne-Billancourt            | 8 829 €/m²   | 8 286 €/m²        | +6,6 %  |
| Villeurbanne                    | 3 780 €/m²   | 3 569 €/m²        | +5,9 %  |
| Lyon                            | 4 723 €/m²   | 4 468 €/m²        | +5,7 %  |
| Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 4 111 €/m²   | 3 915 €/m²        | +5,0 %  |
| Montreuil                       | 6 272 €/m²   | 6 000 €/m²        | +4,5 %  |
| Grenoble                        | 2 538 €/m²   | 2 500 €/m²        | +1,5 %  |

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Le prix affiché de ce tableau est corrigé de la composition : chaque tranche de surface, et chaque arrondissement à Paris, Lyon et Marseille, y pèse comme dans les ventes de 2025. Sans cette correction, l'écart médian serait de 12,0 %. Les appartements en annonce sont en effet plus grands que les appartements vendus, et le m² d'un grand appartement vaut moins cher que celui d'un petit.

Un écart en pourcentage ne dit pas tout. À Nice, l'écart représente 1 122 €/m². À Saint-Étienne, il représente 84 €/m².

*Les dix écarts les plus élevés en euros par m²*

| Ville                   | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart en €/m² | Écart en % |
| ----------------------- | ------------ | ----------------- | ------------- | ---------- |
| Nice                    | 5 975 €/m²   | 4 853 €/m²        | 1 122 €/m²    | +23,1 %    |
| Aix-en-Provence         | 5 806 €/m²   | 4 819 €/m²        | 988 €/m²      | +20,5 %    |
| Saint-Paul (La Réunion) | 6 325 €/m²   | 5 463 €/m²        | 862 €/m²      | +15,8 %    |
| Argenteuil              | 3 917 €/m²   | 3 083 €/m²        | 833 €/m²      | +27,0 %    |
| Toulouse                | 4 047 €/m²   | 3 253 €/m²        | 794 €/m²      | +24,4 %    |
| Paris                   | 10 484 €/m²  | 9 709 €/m²        | 775 €/m²      | +8,0 %     |
| Annecy                  | 5 820 €/m²   | 5 119 €/m²        | 700 €/m²      | +13,7 %    |
| Toulon                  | 3 333 €/m²   | 2 701 €/m²        | 632 €/m²      | +23,4 %    |
| Tours                   | 3 451 €/m²   | 2 837 €/m²        | 614 €/m²      | +21,7 %    |
| Caen                    | 3 577 €/m²   | 2 976 €/m²        | 601 €/m²      | +20,2 %    |

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## La taille du logement ne change presque rien

L'écart pourrait venir d'un type de bien particulier, par exemple de studios affichés très cher. Ce n'est pas le cas. Calculé séparément pour chaque taille de logement, l'écart médian reste compris entre 14,0 % et 15,2 %.

*Écart entre prix affiché et prix vendu selon la surface*

| Surface        | Villes | Écart médian | Écart le plus faible | Écart le plus fort |
| -------------- | ------ | ------------ | -------------------- | ------------------ |
| Moins de 30 m² | 37     | +15,1 %      | +3,3 %               | +26,4 %            |
| De 30 à 50 m²  | 39     | +14,0 %      | +3,2 %               | +31,7 %            |
| De 50 à 80 m²  | 39     | +14,9 %      | −3,4 %               | +30,5 %            |
| 80 m² et plus  | 38     | +15,2 %      | −2,8 %               | +31,0 %            |

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À Brest, l'écart dépasse 20 % dans les quatre tranches de surface. À Grenoble, il ne dépasse 7 % dans aucune. L'écart est donc une caractéristique de la ville bien plus que d'un type d'appartement.

## À Paris, Lyon et Marseille, l'écart change d'un arrondissement à l'autre

La moyenne d'une grande ville cache des situations très différentes. À Marseille, l'écart va de 7,9 % dans le 7e arrondissement à 39,1 % dans le 15e. Les trois arrondissements où l'écart est le plus fort sont aussi ceux où les prix vendus sont les plus bas du classement.

![Graphique en barres de l'écart entre prix affiché et prix vendu des appartements anciens dans 15 arrondissements de Marseille](https://chatimmo.fr/etudes/prix-affiches-prix-vendus-grandes-villes-marseille.png)

Marseille : écart entre le prix au m² des annonces et celui des ventes signées, de +39 % dans le 15e arrondissement à +8 % dans le 7e.

*Marseille : écart par arrondissement*

| Arrondissement | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart   |
| -------------- | ------------ | ----------------- | ------- |
| 15e            | 1 929 €/m²   | 1 387 €/m²        | +39,1 % |
| 14e            | 2 101 €/m²   | 1 529 €/m²        | +37,4 % |
| 3e             | 2 328 €/m²   | 1 714 €/m²        | +35,8 % |
| 9e             | 4 064 €/m²   | 3 122 €/m²        | +30,2 % |
| 2e             | 4 184 €/m²   | 3 225 €/m²        | +29,7 % |
| 11e            | 3 438 €/m²   | 2 737 €/m²        | +25,6 % |
| 10e            | 3 173 €/m²   | 2 652 €/m²        | +19,7 % |
| 4e             | 3 436 €/m²   | 2 892 €/m²        | +18,8 % |
| 8e             | 5 000 €/m²   | 4 268 €/m²        | +17,1 % |
| 12e            | 3 905 €/m²   | 3 362 €/m²        | +16,2 % |
| 1er            | 3 671 €/m²   | 3 181 €/m²        | +15,4 % |
| 5e             | 3 959 €/m²   | 3 438 €/m²        | +15,2 % |
| 13e            | 2 987 €/m²   | 2 594 €/m²        | +15,2 % |
| 6e             | 4 321 €/m²   | 3 879 €/m²        | +11,4 % |
| 7e             | 5 429 €/m²   | 5 029 €/m²        | +7,9 %  |

Annonces suivies par chatimmo et ventes DVF (DGFiP). Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes signées en 2025, appartements anciens. 15 arrondissements comptant au moins 60 annonces et 60 ventes

À Paris, l'écart est plus resserré. Il va de 4,7 % dans le 9e arrondissement à 20,7 % dans le 1er. 11 arrondissements sur 20 ont un écart inférieur à 8 %. Les écarts les plus élevés se trouvent cette fois dans les arrondissements centraux, où les prix sont les plus hauts.

*Paris : écart par arrondissement*

| Arrondissement | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart   |
| -------------- | ------------ | ----------------- | ------- |
| 1er            | 14 588 €/m²  | 12 091 €/m²       | +20,7 % |
| 7e             | 15 873 €/m²  | 13 893 €/m²       | +14,3 % |
| 5e             | 13 250 €/m²  | 11 759 €/m²       | +12,7 % |
| 3e             | 13 333 €/m²  | 11 943 €/m²       | +11,6 % |
| 8e             | 13 400 €/m²  | 12 020 €/m²       | +11,5 % |
| 6e             | 15 648 €/m²  | 14 103 €/m²       | +11,0 % |
| 2e             | 12 297 €/m²  | 11 122 €/m²       | +10,6 % |
| 17e            | 11 106 €/m²  | 10 070 €/m²       | +10,3 % |
| 4e             | 13 878 €/m²  | 12 775 €/m²       | +8,6 %  |
| 16e            | 11 707 €/m²  | 10 885 €/m²       | +7,5 %  |
| 11e            | 10 659 €/m²  | 9 933 €/m²        | +7,3 %  |
| 15e            | 10 169 €/m²  | 9 481 €/m²        | +7,3 %  |
| 12e            | 9 644 €/m²   | 9 029 €/m²        | +6,8 %  |
| 20e            | 8 861 €/m²   | 8 351 €/m²        | +6,1 %  |
| 18e            | 9 370 €/m²   | 8 848 €/m²        | +5,9 %  |
| 13e            | 9 110 €/m²   | 8 636 €/m²        | +5,5 %  |
| 19e            | 8 454 €/m²   | 8 035 €/m²        | +5,2 %  |
| 10e            | 9 754 €/m²   | 9 282 €/m²        | +5,1 %  |
| 14e            | 9 889 €/m²   | 9 427 €/m²        | +4,9 %  |
| 9e             | 11 346 €/m²  | 10 833 €/m²       | +4,7 %  |

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À Lyon, sept arrondissements sur neuf ont un écart inférieur à 8 %. Seuls le 2e et le 5e s'en écartent, avec 15,6 % et 14,6 %.

*Lyon : écart par arrondissement*

| Arrondissement | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart   |
| -------------- | ------------ | ----------------- | ------- |
| 2e             | 5 778 €/m²   | 5 000 €/m²        | +15,6 % |
| 5e             | 4 239 €/m²   | 3 699 €/m²        | +14,6 % |
| 1er            | 5 166 €/m²   | 4 804 €/m²        | +7,5 %  |
| 8e             | 4 209 €/m²   | 3 966 €/m²        | +6,1 %  |
| 4e             | 5 103 €/m²   | 4 818 €/m²        | +5,9 %  |
| 9e             | 3 936 €/m²   | 3 728 €/m²        | +5,6 %  |
| 6e             | 5 720 €/m²   | 5 464 €/m²        | +4,7 %  |
| 3e             | 4 684 €/m²   | 4 500 €/m²        | +4,1 %  |
| 7e             | 4 675 €/m²   | 4 511 €/m²        | +3,6 %  |

Annonces suivies par chatimmo et ventes DVF (DGFiP). Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes signées en 2025, appartements anciens

## Quatre villes, quatre situations

Pour comprendre ce que recouvre l'écart, nous avons rapproché quatre villes de leur contexte : nombre de logements et vacance selon l'Insee, nombre de biens à vendre, vitesse à laquelle les annonces quittent le marché et évolution récente des prix signés.

**+27,6 %**à Brest : 2 755 €/m² affichés contre 2 159 €/m² vendus, pour 16,5 biens à vendre pour 1 000 logementsInsee, recensement de la population 2022. Annonces suivies par chatimmo. Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes de 2025, logements en 2022

**+24,4 %**à Toulouse : 4 047 €/m² affichés contre 3 253 €/m² vendus, pour 13,0 biens à vendre pour 1 000 logementsInsee, recensement de la population 2022. Annonces suivies par chatimmo. Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes de 2025, logements en 2022

**+5,7 %**à Lyon : 4 723 €/m² affichés contre 4 468 €/m² vendus, pour 11,4 biens à vendre pour 1 000 logementsInsee, recensement de la population 2022. Annonces suivies par chatimmo. Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes de 2025, logements en 2022

**+1,5 %**à Grenoble : 2 538 €/m² affichés contre 2 500 €/m² vendus, pour 18,5 biens à vendre pour 1 000 logementsInsee, recensement de la population 2022. Annonces suivies par chatimmo. Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes de 2025, logements en 2022

### Brest : des prix signés en hausse rapide

Brest présente l'écart le plus élevé du classement. La commune compte 85 558 logements, dont 6,4 % sont vacants. Le revenu disponible médian va de 13 660 € à 29 460 € par an selon les quartiers. Le marché n'y est pas engorgé : 35,0 % des annonces sont retirées avant leur 30e jour, un niveau proche de la médiane des villes étudiées (36,5 %).

La particularité de Brest est ailleurs. Les prix signés y ont progressé de 6,7 % entre le premier et le second semestre de 2025, contre 2,2 % en médiane. Comparé aux seules ventes du second semestre, l'écart revient à 23,6 %. Une partie de la distance entre annonces et ventes tient donc à un marché qui monte, et que les ventes de 2025 reflètent avec retard.

Les vendeurs brestois ajustent d'ailleurs leurs prix plus souvent qu'ailleurs. Pendant l'été 2026, 7,2 % des annonces suivies ont vu leur prix baisser, contre 4,5 % en médiane dans les 39 villes.

### Toulouse : un écart présent dans toutes les surfaces

À Toulouse, l'écart est de 24,4 %. La commune compte 318 650 logements, dont 8,2 % sont vacants. Le revenu disponible médian va de 12 130 € à 34 790 € par an selon les quartiers. Les prix signés n'ont progressé que de 1,5 % entre les deux semestres de 2025 : le temps n'explique pas l'écart.

L'écart se retrouve dans toutes les tailles de logement, de 17,1 % à 30,5 %. Avec 13,0 biens à vendre pour 1 000 logements et 36,8 % d'annonces retirées avant 30 jours, le marché toulousain n'apparaît ni saturé ni bloqué. Les vendeurs y demandent simplement nettement plus que ce que les acheteurs ont payé l'an dernier.

### Lyon : des annonces proches des prix signés

À Lyon, l'écart n'est que de 5,7 %. La commune compte 318 611 logements, dont 8,9 % sont vacants. Le revenu disponible médian va de 14 040 € à 41 640 € par an selon les quartiers. Les prix signés sont stables : −0,2 % entre 2024 et 2025. Les annonces quittent le marché plus vite qu'ailleurs, avec 40,7 % de retraits avant 30 jours.

Lyon sort d'une période de baisse. À surface comparable, les prix signés en 2025 y sont inférieurs de 12,2 % à leur point haut de 2022. Les vendeurs semblent avoir intégré ce nouveau niveau. Pendant l'été 2026, seuls 2,6 % des annonces suivies ont vu leur prix baisser, l'une des parts les plus faibles des 39 villes.

### Grenoble : l'écart le plus faible

Grenoble ferme le classement avec 1,5 %. La commune compte 101 697 logements, dont 13,3 % sont vacants. Le revenu disponible médian va de 13 390 € à 31 970 € par an selon les quartiers. Les prix signés n'ont pas bougé entre 2024 et 2025 (0,0 %).

La ville compte 18,5 biens à vendre pour 1 000 logements, plus que Lyon ou Toulouse, et une vacance élevée. Dans un marché où l'offre est abondante et les prix stables, les vendeurs affichent des prix proches de ceux des ventes.

*Les quatre villes en chiffres*

| Indicateur                           | Brest   | Toulouse | Lyon   | Grenoble |
| ------------------------------------ | ------- | -------- | ------ | -------- |
| Écart affiché-vendu                  | +27,6 % | +24,4 %  | +5,7 % | +1,5 %   |
| Prix vendus, 2024 à 2025             | +2,6 %  | +2,1 %   | −0,2 % | 0,0 %    |
| Prix vendus, 1er au 2e semestre 2025 | +6,7 %  | +1,5 %   | +2,7 % | +2,2 %   |
| Biens à vendre pour 1 000 logements  | 16,5    | 13,0     | 11,4   | 18,5     |
| Logements vacants                    | 6,4 %   | 8,2 %    | 8,9 %  | 13,3 %   |
| Annonces retirées avant 30 jours     | 35,0 %  | 36,8 %   | 40,7 % | 32,6 %   |
| Annonces dont le prix a baissé       | 7,2 %   | 6,4 %    | 2,6 %  | 3,5 %    |

Annonces suivies par chatimmo, ventes DVF (DGFiP), Insee. Calculs chatimmo · Annonces de juin à septembre 2026, ventes de 2024 et 2025, recensement 2022

## Aucun indicateur n'explique l'écart à lui seul

Nous avons cherché si l'écart d'une ville suivait un indicateur simple. Pour chacun, nous avons classé les 39 villes selon l'indicateur puis selon l'écart, et mesuré si les deux classements se ressemblent. Le coefficient obtenu vaut 1 quand les classements sont identiques, 0 quand ils n'ont aucun rapport, et il est négatif quand ils sont inversés.

*Lien entre l'écart et le contexte de la ville*

| Indicateur                                  | Coefficient | Villes |
| ------------------------------------------- | ----------- | ------ |
| Prix vendu médian de la ville               | −0,25       | 39     |
| Évolution des prix vendus de 2024 à 2025    | 0,26        | 39     |
| Biens à vendre pour 1 000 logements         | 0,12        | 39     |
| Part de logements vacants                   | 0,03        | 39     |
| Revenu disponible médian du quartier médian | −0,29       | 39     |
| Annonces retirées avant 30 jours            | 0,10        | 37     |
| Part des annonces dont le prix a baissé     | 0,25        | 39     |
| Population                                  | −0,06       | 39     |

Annonces suivies par chatimmo, ventes DVF (DGFiP), Insee. Calculs chatimmo · Coefficient de corrélation de rang de Spearman. Annonces de juin à septembre 2026, ventes de 2024 et 2025, recensement 2022

Aucun coefficient ne dépasse 0,29 en valeur absolue. Les liens les moins faibles vont dans le sens attendu : l'écart est un peu plus élevé dans les villes aux prix et aux revenus plus bas, dans celles où les prix signés montent et dans celles où les vendeurs baissent plus souvent leur prix en cours de route. Aucun de ces liens n'est assez fort pour prédire l'écart d'une ville.

Le nombre de biens à vendre, la vacance et la vitesse de retrait des annonces n'ont pratiquement aucun rapport avec l'écart. Un marché où les annonces partent vite peut afficher des prix très au-dessus des ventes, comme Toulouse, ou très proches, comme Lyon.

## Le décalage dans le temps explique-t-il l'écart ?

Les annonces datent de septembre 2026 et les ventes de 2025. Si les prix avaient fortement monté entre-temps, l'écart ne ferait que refléter cette hausse. Les ventes de 2026 ne sont pas encore disponibles dans la base DVF. Nous pouvons en revanche mesurer le rythme récent des prix signés dans les mêmes villes.

**+1,4 %**d'évolution médiane du prix au m² des ventes d'appartements entre 2024 et 2025 dans les 39 villes étudiéesVentes DVF (DGFiP), ventes d'un seul logement. Calculs chatimmo · Ventes signées en 2024 et en 2025, appartements

Entre 2024 et 2025, le prix vendu médian a progressé dans 30 villes et reculé dans 8. L'évolution médiane est de +1,4 %. Entre le premier et le second semestre de 2025, elle est de +2,2 %.

En ne retenant que les ventes du second semestre de 2025, les plus proches des annonces, l'écart médian passe de 14,3 % à 12,2 %. Le temps contribue donc à l'écart pour environ 2,1 points. Il ne suffit pas à l'expliquer.

*Écart affiché-vendu et évolution récente des prix vendus, dix premières villes*

| Ville                    | Écart   | Prix vendus, 2024 à 2025 | Écart avec le 2e semestre 2025 |
| ------------------------ | ------- | ------------------------ | ------------------------------ |
| Brest                    | +27,6 % | +2,6 %                   | +23,6 %                        |
| Argenteuil               | +27,0 % | −1,5 %                   | +26,3 %                        |
| Toulouse                 | +24,4 % | +2,1 %                   | +23,5 %                        |
| Toulon                   | +23,4 % | +3,2 %                   | +22,2 %                        |
| Nice                     | +23,1 % | +2,4 %                   | +21,9 %                        |
| Saint-Denis (La Réunion) | +22,7 % | +2,2 %                   | +22,9 %                        |
| Perpignan                | +21,9 % | +1,7 %                   | +22,0 %                        |
| Tours                    | +21,7 % | +1,3 %                   | +20,4 %                        |
| Aix-en-Provence          | +20,5 % | +0,2 %                   | +19,3 %                        |
| Caen                     | +20,2 % | +6,9 %                   | +17,5 %                        |

Annonces suivies par chatimmo et ventes DVF (DGFiP). Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes signées en 2024 et 2025, appartements anciens

## Et les maisons ?

La même comparaison appliquée aux maisons donne un résultat très différent. Dans les 37 grandes villes qui comptent au moins 60 annonces et 60 ventes de maisons, l'écart médian n'est que de 2,5 %. Il est négatif dans 14 villes. L'écart le plus élevé est observé à Saint-Paul (La Réunion) (+22,9 %), le plus faible à Paris (−16,7 %).

*Maisons : les cinq écarts les plus élevés et les cinq plus faibles*

| Ville                           | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart   |
| ------------------------------- | ------------ | ----------------- | ------- |
| Saint-Paul (La Réunion)         | 4 821 €/m²   | 3 923 €/m²        | +22,9 % |
| Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 3 755 €/m²   | 3 163 €/m²        | +18,7 % |
| Perpignan                       | 2 471 €/m²   | 2 222 €/m²        | +11,2 % |
| Saint-Denis (La Réunion)        | 3 505 €/m²   | 3 169 €/m²        | +10,6 % |
| Brest                           | 2 654 €/m²   | 2 412 €/m²        | +10,0 % |
| Caen                            | 3 309 €/m²   | 3 519 €/m²        | −6,0 %  |
| Nantes                          | 3 845 €/m²   | 4 104 €/m²        | −6,3 %  |
| Lyon                            | 4 890 €/m²   | 5 375 €/m²        | −9,0 %  |
| Villeurbanne                    | 3 615 €/m²   | 4 162 €/m²        | −13,1 % |
| Paris                           | 10 259 €/m²  | 12 316 €/m²       | −16,7 % |

Annonces suivies par chatimmo et ventes DVF (DGFiP). Calculs chatimmo · Annonces vues du 21 au 29 septembre 2026, ventes signées en 2025, maisons anciennes

Les maisons vendues dans une grande ville sont peu nombreuses et très différentes les unes des autres. Le terrain, que le prix au m² habitable ignore, pèse lourd dans leur valeur. Ces résultats sont donc plus fragiles que ceux des appartements. Ils confirment ce que l'étude consacrée à Narbonne avait montré à l'échelle d'une ville : l'écart entre annonces et ventes est d'abord un phénomène du marché des appartements.

## Ce que l'on compare réellement

Une annonce active montre le stock proposé aux acheteurs à un moment donné. Son prix peut encore être négocié, abaissé ou retiré sans qu'aucune vente n'ait lieu. La base DVF enregistre au contraire des ventes conclues. L'étude mesure la distance entre une offre visible et des transactions passées. Elle ne suit pas un même logement de l'annonce jusqu'à l'acte.

- Côté annonces : appartements anciens à vendre, vus entre le 21 et le 29 septembre 2026, avec un prix et une surface exploitables.
- Les annonces de logements neufs, de programmes et de viagers sont écartées. Les doublons sont regroupés.
- Côté ventes : ventes DVF signées en 2025 portant sur un seul appartement. Une cave ou un stationnement peuvent l'accompagner.
- Les ventes de plusieurs logements et celles qui comprennent un local professionnel sont écartées.
- Prix au m² médian dans les deux cas. Le prix affiché est corrigé pour que chaque tranche de surface et chaque arrondissement pèse comme dans les ventes.
- Villes de plus de 100 000 habitants comptant au moins 60 annonces et 60 ventes.

## Pourquoi les prix affichés restent au-dessus des ventes

La première raison tient à la nature du prix d'annonce. Il peut intégrer une marge de discussion ou une ambition que le marché corrigera. Les biens correctement positionnés trouvent preneur et quittent le stock visible, quand les biens trop chers restent en ligne plus longtemps. Cette sélection tire le prix du stock vers le haut.

La deuxième raison tient aux honoraires. Le prix d'une annonce les comprend le plus souvent. Le prix enregistré dans la base DVF ne les comprend que lorsqu'ils sont à la charge du vendeur. Les données ne permettent pas d'isoler cet effet, qui joue dans toutes les villes.

La troisième raison est la composition. Les appartements en vente en septembre 2026 ne sont pas ceux qui se sont vendus en 2025. L'étude corrige la surface et l'arrondissement. Elle ne corrige ni l'état, ni l'étage, ni le quartier dans les villes sans arrondissement.

La quatrième raison est le temps, dont la section précédente donne l'ordre de grandeur.

> Le chiffre de 14,3 % est un écart de marché agrégé. Ce n'est ni une décote obligatoire, ni une prévision de baisse.

Limite essentielle de l'étude

## Vous vendez : comment utiliser ces chiffres

Un propriétaire qui fixe son prix à partir des annonces voisines reproduit les attentes des autres vendeurs, y compris celles qui n'ont pas encore rencontré d'acheteur. Dans une ville où l'écart dépasse 20 %, ce réflexe expose à un prix de départ éloigné de ce que le marché a validé.

### 1. Partir des ventes signées

La base de travail est une petite famille de ventes récentes, dans le même secteur et pour le même type de logement. Une seule vente ne suffit pas.

### 2. Comparer des biens comparables

- Même type de bien et surface proche.
- Même quartier, et si possible même rue ou même immeuble.
- État du logement et travaux à prévoir.
- Étage, ascenseur, extérieur, stationnement et dépendances.

### 3. Lire les annonces comme une mesure de la concurrence

Les annonces montrent les biens auxquels le vôtre sera comparé aujourd'hui. Un prix concurrent n'est pas une preuve de valeur tant que le bien n'est pas vendu.

### 4. Tenir compte de la tendance de votre ville

Dans une ville où les prix signés montent, comme Brest en 2025, les ventes de l'an dernier sous-estiment le marché du jour. Dans une ville où ils sont stables, elles restent une référence directe.

### 5. Décider à l'avance de ce qui fera réviser le prix

Peu de demandes malgré une bonne visibilité, ou des visites sans offre, sont des signaux à lire dans les premières semaines.

## Vous achetez : comment utiliser ces chiffres

L'écart confirme qu'un prix d'annonce est un point de départ. Il ne donne pas une remise universelle. Une offre argumentée s'appuie sur des ventes proches et sur les caractéristiques du logement.

- Cherchez les dernières ventes dans le même immeuble, la même rue ou le même quartier.
- Comparez le prix au m² entre surfaces proches.
- Chiffrez les travaux séparément.
- Regardez depuis quand l'annonce est en ligne et si son prix a déjà baissé.
- Dans une ville où l'écart est faible, comme Lyon ou Grenoble, les prix demandés sont déjà proches des dernières ventes.

## Ce qui change par rapport à la première version

Une première version de cette étude a été publiée le 29 septembre 2026. Elle ne retenait que les ventes sans aucune dépendance. Or, dans les villes étudiées, 81 % des ventes d'un appartement comprennent une cave, un stationnement ou une autre dépendance. Elle n'écartait pas non plus les annonces de logements neufs.

La médiane change peu : 12,3 % dans la première version, 14,3 % aujourd'hui. Le classement change beaucoup. À Toulouse, l'écart passe de +0,1 % à +24,4 %. À Caen, il passe de −2,3 % à +20,2 %. Les écarts négatifs de la première version disparaissent. Les chiffres de cette page remplacent les précédents.

## Méthode, sources et limites

Le prix affiché d'une ville est la médiane du prix au m² des appartements anciens en annonce, vus entre le 21 et le 29 septembre 2026. Le prix vendu est la médiane du prix au m² des ventes DVF de 2025 portant sur un seul appartement. Lorsque la vente comprend une dépendance, le prix total est rapporté à la surface habitable. L'écart est le rapport entre les deux.

Contrôle de méthode : appliquée à Narbonne, cette méthode donne 2 771 €/m² affichés et 2 302 €/m² vendus pour les appartements. L'étude détaillée de Narbonne publiée sur ce site aboutit à 2 771 et 2 312 €/m².

- Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Annonces suivies par chatimmo. Recensement de la population 2022 et revenus disponibles 2021 par quartier (Filosofi), Insee.
- Les annonces et les ventes ne portent pas sur les mêmes logements.
- Les périodes diffèrent : annonces de septembre 2026, ventes de 2025.
- L'exclusion du neuf repose sur les signaux disponibles dans les annonces et peut rester imparfaite.
- Les honoraires d'agence ne sont pas isolés dans le prix des annonces.
- L'état, l'étage et le quartier ne sont pas corrigés, sauf l'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille.
- Les retraits d'annonces sont mesurés sur les annonces publiées du 1er juin au 19 août 2026. Un retrait n'est pas toujours une vente.
- Les baisses de prix sont mesurées sur les annonces suivies du 1er juin au 19 août 2026.
- Les villes de moins de 100 000 habitants ne sont pas couvertes.
- La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle : leurs villes sont absentes du classement.
- Les résultats ne constituent ni une prévision de prix, ni une estimation individuelle.

## Ce que l'on peut retenir

- Dans 39 grandes villes, les appartements anciens sont affichés en médiane 14,3 % au-dessus des prix signés en 2025.
- L'écart va de +27,6 % à Brest à +1,5 % à Grenoble. Il est positif partout.
- Il est presque identique pour toutes les tailles de logement.
- À Marseille, il va de 8 % à 39 % selon l'arrondissement.
- Ni le stock de biens à vendre, ni la vacance, ni la vitesse de retrait des annonces ne l'expliquent.
- Le temps compte pour environ 2,1 points. Pour les maisons, l'écart médian n'est que de 2,5 %.
- L'écart est un repère de marché, pas une remise garantie.

Les annonces montrent les attentes et la concurrence du moment. Les ventes montrent les accords conclus, avec retard. Une estimation sérieuse naît de leur confrontation, à l'échelle du quartier et du type de bien.

## Questions fréquentes

### Peut-on proposer automatiquement 14 % sous le prix affiché ?

Non. L'écart compare deux ensembles de biens à l'échelle d'une ville. Un appartement bien positionné peut se vendre très près de son prix affiché. Une offre doit être justifiée par des ventes comparables.

### L'écart signifie-t-il que les prix vont baisser ?

Non. Pour mesurer une évolution, il faut comparer des ventes entre elles sur plusieurs périodes. L'étude compare des annonces à des ventes passées.

### Pourquoi l'écart est-il si différent d'une ville à l'autre ?

Aucun des indicateurs testés ne l'explique à lui seul. La tendance des prix joue, comme à Brest. Les habitudes locales de fixation des prix, la part des honoraires à la charge de l'acquéreur et la nature des biens en vente comptent aussi, sans que les données permettent de les mesurer.

### Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?

La médiane partage l'échantillon en deux. Elle résiste mieux à quelques biens atypiques qui déplaceraient fortement une moyenne.

### Ma ville n'est pas dans le classement, pourquoi ?

L'étude ne retient que les villes de plus de 100 000 habitants qui comptent au moins 60 annonces et 60 ventes d'appartements. En dessous de ces seuils, la médiane devient trop sensible à quelques biens.

### La base DVF donne-t-elle à elle seule le bon prix ?

Non. Elle ne décrit ni l'état intérieur, ni la vue, ni la qualité des prestations. Elle fournit une base factuelle, à affiner avec les caractéristiques du logement et la concurrence du moment.

Publié le 29 septembre 2026

Pour comprendre les sources, définitions et limites de ces données, consultez la [méthodologie](/methodologie).