--- title: "Studios et petites surfaces : la prime au m² ville par ville" url: https://chatimmo.fr/etudes/studios-prime-au-m2 description: "Prime au m² des appartements de moins de 30 m² par rapport aux 50-80 m² dans 115 villes, évolution depuis 2015, loyers et rendement brut." source: chatimmo.fr --- [Toutes les études](/etudes) # Studios : le m² se paie en médiane 34 % plus cher que dans un appartement familial Dans 115 villes de plus de 50 000 habitants, un appartement de moins de 30 m² se vend en médiane 34 % plus cher au m² qu'un appartement de 50 à 80 m². La prime atteint 73 % à La Seyne-sur-Mer et disparaît à Paris. L'étude donne le classement complet, l'évolution de la prime depuis 2015, les loyers et ce que la taille change sur le marché. Plus un appartement est petit, plus son mètre carré est cher. La règle est connue, son ampleur l'est moins. Dans 115 villes de plus de 50 000 habitants, nous avons comparé le prix au m² des appartements de moins de 30 m² à celui des appartements de 50 à 80 m², à partir des ventes signées en 2024 et 2025. La prime médiane est de 34 %. Elle varie de −4 % à +73 % selon la ville. **+34 %**de prix au m² en médiane pour un appartement de moins de 30 m², face à un 50 à 80 m²Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants > Comparer le prix au m² d'un studio à celui d'un trois pièces, c'est comparer deux marchés différents. Lecture chatimmo ## Pourquoi le m² d'un studio coûte plus cher Un logement comprend des éléments dont le coût ne dépend presque pas de la surface : une cuisine, une salle d'eau, une entrée, des raccordements. Dans un studio, ces éléments pèsent sur peu de mètres carrés. Le budget joue dans le même sens. Dans les villes étudiées, un appartement de moins de 30 m² se vend 110 000 € en médiane, pour 22 m². Un appartement de 50 à 80 m² se vend 200 000 €, pour 64 m². Le prix total d'une petite surface reste accessible à un plus grand nombre d'acheteurs, ce qui soutient son prix au m². *Les appartements vendus, par taille* | Surface | Part des ventes | Surface médiane | Prix total médian | | -------------- | --------------- | --------------- | ----------------- | | Moins de 30 m² | 17 % | 22 m² | 110 000 € | | De 30 à 50 m² | 28 % | 40 m² | 157 000 € | | De 50 à 80 m² | 38 % | 64 m² | 200 000 € | | 80 m² et plus | 18 % | 93 m² | 350 000 € | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants ## La prime ville par ville La moitié des villes a une prime comprise entre 22 % et 45 %. 21 villes dépassent 50 %. À La Seyne-sur-Mer, un appartement de moins de 30 m² se vend 5 000 €/m² en médiane, contre 2 888 €/m² pour un 50 à 80 m². ![Graphique en barres de la prime au m² des appartements de moins de 30 m² dans les douze villes où elle est la plus forte](https://chatimmo.fr/etudes/studios-prime-au-m2-prime-studios.png) Écart de prix au m² entre les appartements de moins de 30 m² et ceux de 50 à 80 m². Médiane des 115 villes : +34 %. *Prime au m² des moins de 30 m², villes 1 à 39* | Ville | Moins de 30 m² | 50 à 80 m² | Prime | | ----------------------- | -------------- | ---------- | ----- | | La Seyne-sur-Mer | 5 000 €/m² | 2 888 €/m² | +73 % | | Évry-Courcouronnes | 3 571 €/m² | 2 127 €/m² | +68 % | | Beauvais | 2 442 €/m² | 1 456 €/m² | +68 % | | Troyes | 2 367 €/m² | 1 411 €/m² | +68 % | | Cholet | 2 707 €/m² | 1 635 €/m² | +66 % | | Le Mans | 2 667 €/m² | 1 613 €/m² | +65 % | | Aulnay-sous-Bois | 4 218 €/m² | 2 585 €/m² | +63 % | | Avignon | 3 000 €/m² | 1 851 €/m² | +62 % | | Ajaccio | 5 276 €/m² | 3 256 €/m² | +62 % | | Mérignac | 4 958 €/m² | 3 129 €/m² | +58 % | | Saint-Étienne | 1 758 €/m² | 1 113 €/m² | +58 % | | Angers | 4 348 €/m² | 2 761 €/m² | +57 % | | Calais | 2 939 €/m² | 1 868 €/m² | +57 % | | Créteil | 5 252 €/m² | 3 346 €/m² | +57 % | | Champigny-sur-Marne | 5 148 €/m² | 3 337 €/m² | +54 % | | Amiens | 3 195 €/m² | 2 078 €/m² | +54 % | | Sartrouville | 5 388 €/m² | 3 504 €/m² | +54 % | | Le Tampon (La Réunion) | 2 963 €/m² | 1 941 €/m² | +53 % | | Saint-Paul (La Réunion) | 7 143 €/m² | 4 700 €/m² | +52 % | | Cergy | 4 444 €/m² | 2 946 €/m² | +51 % | | Toulouse | 4 318 €/m² | 2 872 €/m² | +50 % | | Argenteuil | 4 167 €/m² | 2 783 €/m² | +50 % | | Poitiers | 2 789 €/m² | 1 870 €/m² | +49 % | | Hyères | 5 105 €/m² | 3 465 €/m² | +47 % | | Lorient | 3 614 €/m² | 2 460 €/m² | +47 % | | Caen | 3 724 €/m² | 2 537 €/m² | +47 % | | Bondy | 3 786 €/m² | 2 591 €/m² | +46 % | | Orléans | 3 214 €/m² | 2 203 €/m² | +46 % | | Pessac | 4 680 €/m² | 3 235 €/m² | +45 % | | Vitry-sur-Seine | 5 000 €/m² | 3 457 €/m² | +45 % | | Rennes | 4 737 €/m² | 3 279 €/m² | +44 % | | Chelles | 4 365 €/m² | 3 033 €/m² | +44 % | | Cayenne (Guyane) | 3 609 €/m² | 2 509 €/m² | +44 % | | Brest | 2 900 €/m² | 2 019 €/m² | +44 % | | Chambéry | 3 866 €/m² | 2 692 €/m² | +44 % | | Albi | 3 000 €/m² | 2 100 €/m² | +43 % | | Besançon | 2 760 €/m² | 1 937 €/m² | +42 % | | Corbeil-Essonnes | 3 083 €/m² | 2 169 €/m² | +42 % | | Noisy-le-Grand | 5 464 €/m² | 3 849 €/m² | +42 % | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants *Prime au m² des moins de 30 m², villes 40 à 78* | Ville | Moins de 30 m² | 50 à 80 m² | Prime | | ---------------- | -------------- | ---------- | ----- | | La Roche-sur-Yon | 3 120 €/m² | 2 208 €/m² | +41 % | | Rouen | 3 261 €/m² | 2 317 €/m² | +41 % | | Lille | 4 467 €/m² | 3 177 €/m² | +41 % | | Valence | 2 659 €/m² | 1 915 €/m² | +39 % | | Grenoble | 3 166 €/m² | 2 286 €/m² | +39 % | | Drancy | 4 044 €/m² | 2 926 €/m² | +38 % | | Dijon | 3 219 €/m² | 2 331 €/m² | +38 % | | Bourges | 1 957 €/m² | 1 418 €/m² | +38 % | | Épinay-sur-Seine | 3 529 €/m² | 2 560 €/m² | +38 % | | Meaux | 3 654 €/m² | 2 661 €/m² | +37 % | | Arles | 3 017 €/m² | 2 203 €/m² | +37 % | | La Rochelle | 5 629 €/m² | 4 113 €/m² | +37 % | | Reims | 3 200 €/m² | 2 347 €/m² | +36 % | | Villejuif | 5 877 €/m² | 4 343 €/m² | +35 % | | Clermont-Ferrand | 2 606 €/m² | 1 936 €/m² | +35 % | | Dunkerque | 2 708 €/m² | 2 018 €/m² | +34 % | | Pau | 2 639 €/m² | 1 970 €/m² | +34 % | | Nîmes | 2 500 €/m² | 1 867 €/m² | +34 % | | Toulon | 3 347 €/m² | 2 500 €/m² | +34 % | | Annecy | 6 334 €/m² | 4 739 €/m² | +34 % | | Tours | 3 400 €/m² | 2 548 €/m² | +33 % | | Massy | 5 200 €/m² | 3 897 €/m² | +33 % | | Montpellier | 4 000 €/m² | 3 000 €/m² | +33 % | | Villeurbanne | 4 385 €/m² | 3 298 €/m² | +33 % | | Béziers | 2 075 €/m² | 1 561 €/m² | +33 % | | Fréjus | 4 938 €/m² | 3 730 €/m² | +32 % | | Bayonne | 5 098 €/m² | 3 873 €/m² | +32 % | | Nantes | 4 125 €/m² | 3 139 €/m² | +31 % | | Perpignan | 1 795 €/m² | 1 380 €/m² | +30 % | | Marseille | 3 723 €/m² | 2 865 €/m² | +30 % | | Colombes | 5 867 €/m² | 4 521 €/m² | +30 % | | Quimper | 2 593 €/m² | 2 000 €/m² | +30 % | | Aix-en-Provence | 5 714 €/m² | 4 418 €/m² | +29 % | | Antony | 5 885 €/m² | 4 571 €/m² | +29 % | | Saint-Nazaire | 3 447 €/m² | 2 677 €/m² | +29 % | | Nice | 5 623 €/m² | 4 370 €/m² | +29 % | | Montauban | 2 423 €/m² | 1 886 €/m² | +28 % | | Niort | 2 294 €/m² | 1 800 €/m² | +27 % | | Vannes | 4 500 €/m² | 3 542 €/m² | +27 % | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants *Prime au m² des moins de 30 m², villes 79 à 115* | Ville | Moins de 30 m² | 50 à 80 m² | Prime | | ------------------------------- | -------------- | ----------- | ----- | | Cagnes-sur-Mer | 5 679 €/m² | 4 470 €/m² | +27 % | | Limoges | 1 731 €/m² | 1 377 €/m² | +26 % | | Grasse | 3 596 €/m² | 2 889 €/m² | +24 % | | Nancy | 2 640 €/m² | 2 123 €/m² | +24 % | | Cherbourg-en-Cotentin | 2 654 €/m² | 2 143 €/m² | +24 % | | Bordeaux | 4 777 €/m² | 3 882 €/m² | +23 % | | Saint-Maur-des-Fossés | 6 000 €/m² | 4 917 €/m² | +22 % | | Montreuil | 6 667 €/m² | 5 477 €/m² | +22 % | | Antibes | 5 714 €/m² | 4 706 €/m² | +21 % | | Lyon | 5 179 €/m² | 4 273 €/m² | +21 % | | Cannes | 6 172 €/m² | 5 110 €/m² | +21 % | | Narbonne | 2 575 €/m² | 2 132 €/m² | +21 % | | Ivry-sur-Seine | 5 467 €/m² | 4 537 €/m² | +20 % | | Aubervilliers | 4 333 €/m² | 3 614 €/m² | +20 % | | Roubaix | 2 280 €/m² | 1 906 €/m² | +20 % | | Maisons-Alfort | 6 071 €/m² | 5 078 €/m² | +20 % | | Rueil-Malmaison | 6 037 €/m² | 5 069 €/m² | +19 % | | Saint-Denis (La Réunion) | 2 848 €/m² | 2 419 €/m² | +18 % | | Clamart | 6 207 €/m² | 5 283 €/m² | +17 % | | Courbevoie | 7 480 €/m² | 6 385 €/m² | +17 % | | Versailles | 7 271 €/m² | 6 207 €/m² | +17 % | | Le Havre | 2 450 €/m² | 2 100 €/m² | +17 % | | Saint-Pierre (La Réunion) | 3 684 €/m² | 3 176 €/m² | +16 % | | Nanterre | 5 589 €/m² | 4 866 €/m² | +15 % | | Fontenay-sous-Bois | 6 200 €/m² | 5 450 €/m² | +14 % | | Asnières-sur-Seine | 6 564 €/m² | 6 027 €/m² | +9 % | | Fort-de-France (Martinique) | 2 771 €/m² | 2 554 €/m² | +9 % | | Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 4 137 €/m² | 3 824 €/m² | +8 % | | Boulogne-Billancourt | 8 555 €/m² | 7 955 €/m² | +8 % | | Issy-les-Moulineaux | 7 767 €/m² | 7 222 €/m² | +8 % | | Gennevilliers | 4 550 €/m² | 4 265 €/m² | +7 % | | Neuilly-sur-Seine | 10 651 €/m² | 10 134 €/m² | +5 % | | Clichy | 6 961 €/m² | 6 667 €/m² | +4 % | | Levallois-Perret | 9 135 €/m² | 8 879 €/m² | +3 % | | Paris | 9 643 €/m² | 9 531 €/m² | +1 % | | Pantin | 5 845 €/m² | 5 985 €/m² | −2 % | | Saint-Ouen-sur-Seine | 6 250 €/m² | 6 518 €/m² | −4 % | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants Dans 2 villes, la prime est négative : Pantin et Saint-Ouen-sur-Seine. Le m² des petites surfaces y est légèrement moins cher que celui des 50 à 80 m². Dans 14 villes au total, la prime est inférieure à 15 %. Toutes se trouvent en Île-de-France ou outre-mer. ## Plus la ville est chère, plus la prime est faible La prime diminue nettement quand le niveau de prix de la ville augmente. Elle est de 39 % en médiane dans les 41 villes où le 50 à 80 m² se vend moins de 2 500 €/m², de 37 % dans les 49 villes intermédiaires et de 17 % dans les 25 villes où il dépasse 4 500 €/m². *Prime médiane selon le niveau de prix de la ville* | Prix au m² des 50 à 80 m² | Nombre de villes | Prime médiane des moins de 30 m² | | ------------------------- | ---------------- | -------------------------------- | | Moins de 2 500 €/m² | 41 | +39 % | | De 2 500 à 4 500 €/m² | 49 | +37 % | | 4 500 €/m² et plus | 25 | +17 % | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants À Paris, le m² d'un appartement de moins de 30 m² se vend 9 643 €/m², celui d'un 50 à 80 m² 9 531 €/m². La prime est de +1 %. Dans les villes les plus chères, le prix au m² est déjà élevé pour toutes les surfaces, et les coûts fixes d'un logement pèsent peu dans le total. *La prime dans les dix plus grandes villes étudiées* | Ville | Moins de 30 m² | 50 à 80 m² | Prime | | ----------- | -------------- | ---------- | ----- | | Paris | 9 643 €/m² | 9 531 €/m² | +1 % | | Marseille | 3 723 €/m² | 2 865 €/m² | +30 % | | Lyon | 5 179 €/m² | 4 273 €/m² | +21 % | | Toulouse | 4 318 €/m² | 2 872 €/m² | +50 % | | Nice | 5 623 €/m² | 4 370 €/m² | +29 % | | Nantes | 4 125 €/m² | 3 139 €/m² | +31 % | | Montpellier | 4 000 €/m² | 3 000 €/m² | +33 % | | Bordeaux | 4 777 €/m² | 3 882 €/m² | +23 % | | Lille | 4 467 €/m² | 3 177 €/m² | +41 % | | Rennes | 4 737 €/m² | 3 279 €/m² | +44 % | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants ## Entre 30 et 50 m², la prime est deux fois plus faible **+15 %**de prix au m² en médiane pour un appartement de 30 à 50 m², face à un 50 à 80 m²Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 30 ventes par tranche de surface. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, villes de plus de 50 000 habitants La prime ne concerne pas que les studios, mais elle diminue vite avec la surface. Un appartement de 30 à 50 m² se vend en médiane 15 % plus cher au m² qu'un 50 à 80 m², contre 34 % pour un moins de 30 m². L'essentiel de la prime se concentre donc sur les plus petites surfaces. À Toulouse, le m² passe de 4 318 €/m² pour un moins de 30 m² à 3 262 €/m² entre 30 et 50 m², puis à 2 872 €/m² entre 50 et 80 m². À Saint-Étienne, il passe de 1 758 €/m² à 1 238 €/m², puis à 1 113 €/m². ## Une prime plus forte qu'il y a dix ans La prime n'est pas figée. Dans les 102 villes où elle peut être calculée chaque année depuis 2015, sa médiane est passée de 28 % en 2015 à 36 % en 2020. Elle est restée proche de ce niveau jusqu'en 2024, avant de revenir à 31 % en 2025. ![Graphique en barres de la prime médiane au m² des appartements de moins de 30 m², année par année de 2015 à 2025](https://chatimmo.fr/etudes/studios-prime-au-m2-prime-historique.png) Prime médiane des moins de 30 m² face aux 50 à 80 m², dans 102 villes. De +28 % en 2015 à +31 % en 2025. *Prime médiane des moins de 30 m², année par année* | Année | Prime médiane | | ----- | ------------- | | 2015 | +27,6 % | | 2016 | +30,0 % | | 2017 | +30,9 % | | 2018 | +32,6 % | | 2019 | +33,0 % | | 2020 | +35,6 % | | 2021 | +33,2 % | | 2022 | +35,2 % | | 2023 | +33,4 % | | 2024 | +35,2 % | | 2025 | +31,3 % | Ventes DVF (DGFiP), ventes d'un seul appartement, au moins 15 ventes par tranche et par an. Calculs chatimmo · Ventes de 2015 à 2025, 102 villes de plus de 50 000 habitants Les petites surfaces ont donc pris de la valeur plus vite que les appartements familiaux pendant la hausse des prix, puis elles ont davantage reculé en 2025. Une seule année ne suffit pas à conclure à un retournement. ## Plus cher à l'achat, mais mieux loué Les loyers au m² des petites surfaces sont eux aussi plus élevés. Dans les 47 villes où les deux mesures existent, le loyer hors charges demandé pour un moins de 30 m² loué vide dépasse celui d'un 50 à 80 m² de 84 % en médiane. L'écart de loyer est donc bien plus fort que l'écart de prix, qui est de 34 % dans ces mêmes villes. **8,0 % / 5,9 %**de rendement brut médian pour un moins de 30 m² et pour un 50 à 80 m²Ventes DVF (DGFiP) et annonces de location suivies par chatimmo. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, annonces de location vide de juin à septembre 2026, loyers hors charges Le rendement brut médian d'un appartement de moins de 30 m² ressort à 8,0 %, contre 5,9 % pour un 50 à 80 m². Il est plus élevé pour la petite surface dans les 47 villes. Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts. Ce n'est pas un conseil en investissement. Ce rendement compare des loyers demandés dans les annonces à des prix de vente signés. Il ne tient pas compte de la rotation des locataires ni de la vacance, qui sont souvent plus fortes dans les petites surfaces, ni des règles locales d'encadrement des loyers. *Loyers et rendement brut dans les dix plus grandes villes* | Ville | Loyer, moins de 30 m² | Loyer, 50 à 80 m² | Rendement, moins de 30 m² | Rendement, 50 à 80 m² | | ----------- | --------------------- | ----------------- | ------------------------- | --------------------- | | Paris | 51,5 €/m² | 36,6 €/m² | 6,4 % | 4,6 % | | Marseille | 28,7 €/m² | 15,5 €/m² | 9,2 % | 6,5 % | | Lyon | 28,5 €/m² | 15,6 €/m² | 6,6 % | 4,4 % | | Toulouse | 24,8 €/m² | 12,5 €/m² | 6,9 % | 5,2 % | | Nice | 34,0 €/m² | 20,7 €/m² | 7,3 % | 5,7 % | | Nantes | 24,4 €/m² | 13,9 €/m² | 7,1 % | 5,3 % | | Montpellier | 21,5 €/m² | 13,9 €/m² | 6,4 % | 5,6 % | | Bordeaux | 25,3 €/m² | 14,4 €/m² | 6,4 % | 4,5 % | | Lille | 23,4 €/m² | 13,7 €/m² | 6,3 % | 5,2 % | | Rennes | 27,9 €/m² | 13,0 €/m² | 7,1 % | 4,8 % | Ventes DVF (DGFiP) et annonces de location suivies par chatimmo. Calculs chatimmo · Ventes 2024-2025, annonces de location vide de juin à septembre 2026, loyers hors charges. Rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts Le rendement brut des petites surfaces va de 6,3 % à Lille à 12,6 % à Roubaix. Les rendements les plus élevés se trouvent dans les villes où les prix sont les plus bas. Ils vont souvent de pair avec un risque locatif plus fort. La location meublée ajoute un écart. Dans 36 villes, le loyer hors charges d'un moins de 30 m² meublé dépasse celui d'un moins de 30 m² vide de 11 % en médiane. ## Ce que la taille change sur le marché La taille d'un appartement ne joue pas seulement sur son prix. Nous avons comparé, dans les mêmes villes, la vitesse à laquelle les annonces quittent le marché, la fréquence des baisses de prix et les étiquettes énergétiques. *Les appartements selon leur taille* | Surface | Annonces retirées avant 30 jours | Annonces dont le prix a baissé | Ventes classées F ou G | | -------------- | -------------------------------- | ------------------------------ | ---------------------- | | Moins de 30 m² | 35,0 % | 5,2 % | 20,6 % | | De 30 à 50 m² | 35,8 % | 4,6 % | 15,2 % | | De 50 à 80 m² | 35,8 % | 4,8 % | 8,0 % | | 80 m² et plus | 32,5 % | 4,2 % | 5,5 % | Annonces suivies par chatimmo, ventes DVF (DGFiP) appariées au DPE (ADEME). Calculs chatimmo · Annonces du 1er juin au 19 août 2026, ventes de 2022 à 2025 appariées à un diagnostic ### Les studios ne partent pas plus vite 35,0 % des annonces d'appartements de moins de 30 m² sont retirées avant leur 30e jour, contre 35,8 % pour les 50 à 80 m². L'écart est négligeable. Seuls les appartements de plus de 80 m² restent nettement plus longtemps en ligne, avec 32,5 % de retraits avant 30 jours. ### Leur prix baisse un peu plus souvent 5,2 % des annonces de moins de 30 m² ont vu leur prix baisser pendant l'été 2026, contre 4,8 % pour les 50 à 80 m². La baisse médiane y est aussi plus forte : 4,8 % contre 4,1 %. ### Ils sont bien plus souvent classés F ou G Dans les ventes de 2022 à 2025 appariées à un diagnostic, 21 % des appartements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre 8 % des appartements de 50 à 80 m². Les petites surfaces vendues sont aussi plus anciennes : leur année de construction médiane est 1948, contre 1965. Un logement classé G ne peut plus être proposé à la location depuis 2025 en France métropolitaine, et la classe F sera concernée en 2028. ## Ce que cela change pour comparer deux biens Le prix au m² moyen d'un quartier mélange toutes les surfaces. Appliqué à un studio, il conduit à le juger trop cher. Appliqué à un grand appartement, il conduit à le surestimer. La comparaison n'a de sens qu'entre biens de surface proche. > La prime de 34 % est une médiane de villes. Ce n'est pas un coefficient à appliquer à un bien. Limite essentielle de l'étude ## Vous vendez une petite surface ### 1. Se comparer à des ventes de petites surfaces Les références utiles sont les ventes d'appartements de moins de 30 m² du même secteur. Le prix au m² moyen du quartier conduirait à sous-estimer le bien. ### 2. Raisonner aussi en prix total L'acheteur d'un studio compare des budgets autant que des prix au m². Le prix total doit rester cohérent avec celui des biens voisins un peu plus grands. ### 3. Tenir compte de l'étiquette énergie Une petite surface sur cinq est classée F ou G. Un acheteur qui veut louer vérifiera que l'étiquette le permet, et chiffrera les travaux dans son offre. ## Vous achetez une petite surface - Comparez le prix au m² à celui d'autres petites surfaces, pas à la moyenne du quartier. - Regardez l'écart de prix total avec un appartement de 30 à 50 m² : la prime au m² y est bien plus faible. - Si vous achetez pour louer, raisonnez en rendement net : charges, vacance, travaux et fiscalité réduisent le rendement brut. - Vérifiez l'étiquette DPE et les règles locales applicables aux loyers. - Dans les villes les plus chères, la prime est faible ou nulle : un prix au m² très supérieur à celui des grands appartements doit être justifié. ## Ce qui change par rapport à la première version Une première version de cette étude a été publiée le 29 septembre 2026. Elle ne retenait que les ventes sans aucune dépendance. Or 88 % des ventes d'appartements de 50 à 80 m² comprennent une cave ou un stationnement, contre 42 % des ventes de moins de 30 m². La première version écartait donc la plupart des appartements familiaux. La médiane change peu : 32 % dans la première version, 34 % aujourd'hui. Le nombre de villes passe de 76 à 115. Le classement change. À Roubaix, la prime passe de +97 % à +20 %. À La Seyne-sur-Mer, elle passe de +29 % à +73 %. Les loyers sont désormais mesurés hors charges, sur les seules locations dont le caractère vide est connu. Les chiffres de cette page remplacent les précédents. ## Méthode, sources et limites Le prix de chaque tranche de surface est la médiane du prix au m² des ventes DVF de 2024 et 2025 portant sur un seul appartement. Une cave ou un stationnement peuvent l'accompagner : le prix total est alors rapporté à la surface habitable. La prime est le rapport entre le prix au m² des moins de 30 m² et celui des 50 à 80 m². La présence d'une dépendance ne fausse pas la comparaison. Calculée sur les seules ventes sans dépendance, la prime médiane est de 33 %. Calculée sur les seules ventes avec dépendance, elle est de 33 %. Contrôle des loyers : dans 58 villes, le loyer hors charges médian des locations vides de notre base représente 1,00 fois l'indicateur de loyer d'annonce publié pour la même commune (carte des loyers 2025, ANIL). - Villes de plus de 50 000 habitants comptant au moins 30 ventes dans chacune des deux tranches de surface. - Les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille sont regroupés dans leur commune. - Loyers : annonces de location vide vues de juin à septembre 2026, loyer hors charges, au moins 20 annonces par tranche. - Rendement brut : loyer annuel au m² rapporté au prix au m² des ventes. - Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Diagnostics de performance énergétique, ADEME. Annonces suivies par chatimmo. Populations légales, Insee. - La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle : leurs villes sont absentes du classement. - La localisation des petites surfaces, souvent plus centrale, n'est pas corrigée. Une partie de la prime vient de l'emplacement. - L'état et l'étage des biens ne sont pas pris en compte. - Un retrait d'annonce n'est pas toujours une vente. - Les résultats ne constituent ni une estimation individuelle, ni un conseil en investissement. ## Ce que l'on peut retenir - Un appartement de moins de 30 m² se vend en médiane 34 % plus cher au m² qu'un 50 à 80 m². - La prime atteint 73 % à La Seyne-sur-Mer et elle est négative à Pantin et Saint-Ouen-sur-Seine. - Plus la ville est chère, plus la prime est faible. - Entre 30 et 50 m², la prime n'est plus que de 15 %. - La prime était de 28 % en 2015. Elle a culminé à 36 % avant de revenir à 31 % en 2025. - Le rendement brut médian est de 8,0 % pour un moins de 30 m², contre 5,9 % pour un 50 à 80 m², avant charges, vacance, travaux et impôts. - 21 % des petites surfaces vendues sont classées F ou G. - Le prix au m² ne se compare qu'entre biens de surface proche. ## Questions fréquentes ### Un studio est-il trop cher s'il dépasse le prix au m² du quartier ? Pas nécessairement. Le prix au m² d'un quartier mélange toutes les surfaces. Dans la plupart des villes, le m² d'un studio se vend plus cher que celui d'un grand appartement. ### Un studio est-il plus rentable qu'un grand appartement ? Le rendement brut médian mesuré est plus élevé : 8,0 % contre 5,9 %. Ce chiffre ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni des travaux, ni des impôts. Il ne permet pas de conclure sur la rentabilité d'un projet précis. ### Pourquoi la prime est-elle nulle à Paris ? Le prix au m² y est élevé pour toutes les surfaces, et les coûts fixes d'un logement pèsent peu dans le total. L'étude constate cet écart, elle n'en mesure pas les causes. ### Un studio se vend-il plus vite ? Les annonces ne le montrent pas. 35 % des annonces de moins de 30 m² sont retirées avant 30 jours, contre 36 % pour les 50 à 80 m². Un retrait n'est par ailleurs pas toujours une vente. ### Pourquoi comparer aux appartements de 50 à 80 m² ? C'est la tranche la plus vendue. Elle est présente dans toutes les villes avec assez de ventes pour calculer une médiane solide. ### Ma ville n'est pas dans le classement, pourquoi ? L'étude ne retient que les villes de plus de 50 000 habitants qui comptent au moins 30 ventes dans chacune des deux tranches de surface. Les villes d'Alsace et de Moselle sont absentes, car la base DVF ne les couvre pas. ### La prime est-elle la même pour un meublé ? L'étude porte sur les prix de vente, qui ne dépendent pas du mode de location. Les loyers utilisés pour le rendement sont ceux des locations vides. Publié le 29 septembre 2026 Pour comprendre les sources, définitions et limites de ces données, consultez la [méthodologie](/methodologie).