Négocier un achat immobilier : quatre chiffres à connaître avant de faire une offre
Prix affichés 13,8 % au-dessus des prix vendus dans les grandes villes, 3,7 % d'annonces en baisse pendant l'été, maison classée G vendue 22 % moins cher au m², studios payés 34 % plus cher au m² : quatre repères mesurés sur des ventes et des annonces réelles, et ce qu'ils changent pour une offre.
Un prix d'annonce est une demande, pas un prix de vente. Pour savoir si une offre est raisonnable, il faut des repères mesurés sur des ventes signées et sur le comportement réel des vendeurs.
Cet article réunit quatre de ces repères, tirés des études publiées sur ce site. Il explique ce que chacun mesure, ce qu'il ne mesure pas, et comment s'en servir avant de faire ou de recevoir une offre.
Les quatre repères en un coup d'œil
| Repère | Valeur | Mesuré sur |
|---|---|---|
| Écart médian entre prix affiché et prix vendu | +13,8 % | 39 villes de plus de 100 000 habitants, appartements anciens |
| Annonces dont le prix a baissé pendant l'été | 3,7 % | Annonces de logements suivies du 1er juin au 19 août 2026 |
| Baisse médiane quand le prix baisse | 4,3 % | Annonces en baisse sur la même période |
| Maison classée G face à une maison classée D | −21,8 % au m² | Ventes 2022-2025 appariées à un DPE, même département |
| Moins de 30 m² face à un 50 à 80 m² | +34 % au m² | Ventes 2024-2025, 115 villes de plus de 50 000 habitants |
1. Le prix affiché dépasse le prix vendu de 13,8 % en médiane
Dans les villes de plus de 100 000 habitants, le prix au m² des appartements anciens en annonce début octobre 2026 dépasse de 13,8 % celui des ventes signées en 2025, à surface et arrondissement comparables. L'écart atteint 28,4 % à Brest. Il n'est que de 2,7 % à Grenoble.
8 villes sur 39 dépassent 20 % d'écart. À l'inverse, 9 villes restent sous 10 %, dont Paris, Lyon, Nantes et Saint-Étienne, où les prix demandés sont proches des prix signés l'année précédente.
| Ville | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart |
|---|---|---|---|
| Brest | 2 773 €/m² | 2 159 €/m² | +28,4 % |
| Nice | 6 130 €/m² | 4 853 €/m² | +26,3 % |
| Argenteuil | 3 832 €/m² | 3 083 €/m² | +24,3 % |
| Saint-Denis (La Réunion) | 3 231 €/m² | 2 619 €/m² | +23,4 % |
| Aix-en-Provence | 5 900 €/m² | 4 819 €/m² | +22,4 % |
| Perpignan | 1 847 €/m² | 1 509 €/m² | +22,4 % |
| Tours | 3 457 €/m² | 2 837 €/m² | +21,9 % |
| Caen | 3 585 €/m² | 2 976 €/m² | +20,5 % |
| Marseille | 3 833 €/m² | 3 200 €/m² | +19,8 % |
| Nîmes | 2 602 €/m² | 2 184 €/m² | +19,2 % |
| Ville | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart |
|---|---|---|---|
| Grenoble | 2 568 €/m² | 2 500 €/m² | +2,7 % |
| Montreuil | 6 176 €/m² | 6 000 €/m² | +2,9 % |
| Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 4 126 €/m² | 3 915 €/m² | +5,4 % |
| Boulogne-Billancourt | 8 769 €/m² | 8 286 €/m² | +5,8 % |
| Villeurbanne | 3 789 €/m² | 3 569 €/m² | +6,2 % |
| Lyon | 4 750 €/m² | 4 468 €/m² | +6,3 % |
| Saint-Étienne | 1 288 €/m² | 1 200 €/m² | +7,3 % |
| Paris | 10 476 €/m² | 9 709 €/m² | +7,9 % |
| Nantes | 3 703 €/m² | 3 390 €/m² | +9,2 % |
| Limoges | 1 668 €/m² | 1 513 €/m² | +10,2 % |
| Ville | Prix affiché | Prix vendu (2025) | Écart |
|---|---|---|---|
| Marseille | 3 833 €/m² | 3 200 €/m² | +19,8 % |
| Toulouse | 3 815 €/m² | 3 253 €/m² | +17,3 % |
| Lille | 4 156 €/m² | 3 706 €/m² | +12,2 % |
| Bordeaux | 4 559 €/m² | 4 124 €/m² | +10,6 % |
| Nantes | 3 703 €/m² | 3 390 €/m² | +9,2 % |
| Paris | 10 476 €/m² | 9 709 €/m² | +7,9 % |
| Lyon | 4 750 €/m² | 4 468 €/m² | +6,3 % |
Ce que cet écart ne dit pas
Une partie de l'écart vient du temps : les annonces datent de début octobre 2026, les ventes de 2025. Une autre vient des honoraires d'agence, que le prix d'annonce comprend le plus souvent. L'écart n'est donc ni une remise garantie, ni une baisse annoncée.
Il donne en revanche un ordre de grandeur. Un écart nettement supérieur à la médiane signale un marché où les vendeurs gardent des attentes élevées par rapport aux dernières ventes connues.
Avant une offre, comparez l'annonce aux ventes signées du secteur. C'est le meilleur argument de négociation.
2. Pendant l'été, 3,7 % des annonces ont baissé leur prix
Chaque changement de prix d'une annonce est daté. Entre le 1er juin et le 19 août 2026, 3,7 % des annonces de logements ont vu leur prix baisser. Quand la baisse a lieu, elle est de 4,3 % en médiane et intervient environ 26 jours après la première observation de l'annonce.
Les baisses sont plus fréquentes pour les appartements que pour les maisons.
| Type de bien | Part des annonces en baisse |
|---|---|
| Appartement | 4,2 % |
| Maison | 3,4 % |
| Département | Part des annonces en baisse | Baisse médiane |
|---|---|---|
| Nord | 5,5 % | 4,5 % |
| Finistère | 5,2 % | 3,6 % |
| Paris | 5,2 % | 3,6 % |
| Isère | 5,0 % | 4,9 % |
| Sarthe | 4,9 % | 4,7 % |
| Haute-Garonne | 4,9 % | 4,0 % |
| Indre-et-Loire | 4,8 % | 3,5 % |
| Aube | 4,8 % | 4,7 % |
| Somme | 4,8 % | 3,7 % |
| Pas-de-Calais | 4,7 % | 4,3 % |
Comment lire ce chiffre
La grande majorité des annonces n'a pas baissé son prix pendant l'été. Une baisse reste donc un événement peu fréquent, et c'est ce qui la rend intéressante : elle indique qu'un vendeur a déjà revu sa position.
La mesure porte sur une période estivale de moins de trois mois. Une annonce qui n'a pas baissé pendant cette période peut baisser plus tard, et une annonce retirée n'est pas forcément vendue.
3. Une maison classée G se vend 22 % moins cher au m² qu'une maison classée D
En appariant les ventes signées à leur diagnostic de performance énergétique, l'écart de prix entre étiquettes devient mesurable. À département et surface comparables, une maison classée G se vend en moyenne 21,8 % moins cher au m² qu'une maison classée D. Une maison classée F se vend 16,4 % moins cher, une maison classée B 16,5 % plus cher.
| Étiquette | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| A | +26,7 % | +51,1 % |
| B | +16,5 % | +24,4 % |
| C | +9,3 % | +10,3 % |
| D | référence | référence |
| E | −9,1 % | −2,2 % |
| F | −16,4 % | −3,2 % |
| G | −21,8 % | −3,9 % |
L'effet est beaucoup plus marqué pour les maisons que pour les appartements : −21,8 % contre −3,9 % pour la classe G. Une maison mal isolée implique souvent des travaux lourds sur la toiture, les murs ou le chauffage, que l'acheteur chiffre dès la visite. En appartement, une partie des travaux relève de la copropriété et pèse moins directement sur le prix.
Le lieu compte autant que l'étiquette. Dans les communes de moins de 2 000 habitants, une maison classée G se vend 29,1 % moins cher qu'une maison classée D. Dans les villes de plus de 50 000 habitants, l'écart n'est que de 7,1 %.
Un écart qui ne mesure pas que l'énergie
Les logements classés F ou G sont en moyenne plus anciens et plus petits. La comparaison à département et surface comparables corrige une partie de ces effets, pas tous. L'écart mesure la valeur associée à une étiquette, pas le seul effet de l'isolation. C'est un ordre de grandeur de marché, pas une décote automatique pour un bien donné.
Les étiquettes F et G représentent 14 % des ventes appariées. Le sujet concerne donc environ une vente sur sept dans l'échantillon étudié.
4. Le m² d'un studio se paie 34 % plus cher que celui d'un appartement familial
Plus un appartement est petit, plus son mètre carré est cher. Les petites surfaces concentrent des coûts fixes (cuisine, salle d'eau, entrée) sur peu de mètres carrés, et leur prix total reste accessible à davantage d'acheteurs. À La Seyne-sur-Mer, la prime atteint 73 %. À Paris, elle n'est que de 1 %.
| Ville | Moins de 30 m² | 50 à 80 m² | Prime |
|---|---|---|---|
| La Seyne-sur-Mer | 5 000 €/m² | 2 888 €/m² | +73 % |
| Évry-Courcouronnes | 3 571 €/m² | 2 127 €/m² | +68 % |
| Beauvais | 2 442 €/m² | 1 456 €/m² | +68 % |
| Troyes | 2 367 €/m² | 1 411 €/m² | +68 % |
| Cholet | 2 707 €/m² | 1 635 €/m² | +66 % |
| Le Mans | 2 667 €/m² | 1 613 €/m² | +65 % |
| Aulnay-sous-Bois | 4 218 €/m² | 2 585 €/m² | +63 % |
| Avignon | 3 000 €/m² | 1 851 €/m² | +62 % |
Conséquence pour comparer deux biens
Comparer le prix au m² d'un studio à celui d'un trois pièces du même quartier conduit à une conclusion fausse : le studio paraît toujours trop cher. La comparaison n'a de sens qu'entre biens de surface proche.
Les loyers au m² des petites surfaces sont aussi plus élevés. Dans les 47 villes où les deux mesures existent, le rendement brut médian d'un logement de moins de 30 m² est de 8,2 %, contre 5,9 % pour un 50 à 80 m². Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts. Ce n'est pas un conseil en investissement.
Si vous achetez
- Comparez le prix au m² de l'annonce aux ventes signées du même secteur, pour des biens de surface proche.
- Demandez depuis quand le bien est en vente et si le prix a déjà été modifié.
- Lisez le DPE avant la visite. Pour une maison classée F ou G, faites chiffrer les travaux avant de formuler une offre.
- Pour une petite surface, raisonnez en prix total et en loyer, pas seulement en prix au m².
- Appuyez votre offre sur des ventes signées et datées plutôt que sur un pourcentage de remise.
Si vous vendez
- Fixez votre prix à partir des ventes signées du secteur, pas à partir des annonces voisines.
- Dans les grandes villes où l'écart entre prix affiché et prix vendu dépasse 20 %, attendez-vous à des offres appuyées sur les ventes de 2025.
- Si votre bien est classé F ou G, faites établir des devis de travaux. L'écart de prix entre étiquettes donne un ordre de grandeur du budget qu'un acheteur aura en tête.
- Dans les annonces suivies, la baisse de prix intervient environ 26 jours après la première observation. Un prix cohérent dès le départ évite cette étape.
Questions fréquentes
L'écart de 13,8 % est-il la marge de négociation ?
Non. Il compare des annonces d'octobre 2026 à des ventes de 2025, pour des biens qui ne sont pas identiques. Il indique le niveau des attentes des vendeurs par rapport aux dernières ventes connues, pas la remise que vous obtiendrez sur un bien donné.
Une annonce qui a baissé son prix est-elle une bonne affaire ?
Pas forcément. Une baisse montre que le vendeur a revu sa position, pas que le nouveau prix est au niveau du marché. Le repère reste le prix des ventes signées pour des biens comparables.
Une maison classée G perd-elle forcément 22 % de sa valeur ?
Non. L'écart de 21,8 % est une moyenne calculée sur des ventes réelles, à département et surface comparables. L'âge, l'état et l'emplacement du bien ne sont pas entièrement neutralisés. Pour un bien donné, l'écart peut être plus faible ou plus fort, et il est bien plus faible dans les grandes villes.
Pourquoi l'étiquette pèse-t-elle moins sur les appartements ?
L'écart mesuré pour la classe G est de −3,9 % en appartement contre −21,8 % en maison. En copropriété, une partie des travaux d'isolation et de chauffage est décidée et financée collectivement, ce qui pèse moins directement sur le prix d'un lot.
Un studio est-il plus rentable qu'un grand appartement ?
Le rendement brut médian mesuré est plus élevé pour les moins de 30 m² (8,2 % contre 5,9 %). Ce chiffre ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni des travaux, ni des impôts. Il ne permet pas de conclure sur la rentabilité d'un projet précis.
Sources et méthode
- Prix affichés et prix vendus : médiane des prix au m² des annonces d'appartements anciens vues du 29 septembre au 6 octobre 2026, comparée à la médiane des ventes DVF de 2025 portant sur un seul appartement. Le prix affiché est corrigé pour que chaque tranche de surface pèse comme dans les ventes. Villes de plus de 100 000 habitants, au moins 60 annonces et 60 ventes.
- Baisses de prix : historique des prix de chaque annonce suivie entre le 1er juin et le 19 août 2026. Une annonce est en baisse si son dernier prix observé est inférieur au premier. La baisse médiane est calculée sur ces seules annonces.
- Valeur verte : ventes DVF 2022-2025 portant sur un seul logement, appariées à un DPE par l'adresse, la surface et la date. Prix médian au m² par étiquette, comparé à la classe D, par département, type de bien et tranche de surface. Groupes de moins de 10 ventes écartés.
- Petites surfaces : prix médian au m² des ventes DVF 2024-2025 portant sur un seul appartement, par tranche de surface. Loyers hors charges des annonces de location vide de juin à début octobre 2026. Villes de plus de 50 000 habitants, au moins 30 ventes par tranche.
- Dans les ventes retenues, une cave ou un stationnement peuvent accompagner le logement. Les ventes de plusieurs logements sont écartées.
- Données publiques utilisées : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Diagnostics de performance énergétique, ADEME. Populations légales, Insee.
Limites
- Décalage entre les annonces (octobre 2026) et les ventes (2025) dans la comparaison des prix affichés et vendus.
- Les honoraires d'agence ne sont pas isolés dans le prix des annonces. L'état, l'étage et le quartier ne sont pas corrigés.
- Baisses de prix mesurées sur une période estivale de moins de trois mois.
- Écarts entre étiquettes DPE : âge, état et emplacement du bien non entièrement neutralisés.
- Petites surfaces : leur localisation, souvent plus centrale, n'est pas corrigée.
Ces chiffres sont des statistiques agrégées. Ils ne constituent ni une estimation de la valeur d'un bien, ni un conseil en investissement. Chaque projet doit être examiné avec ses caractéristiques propres.