Comment nous mesurons le marché

Cette page explique ce que mesurent réellement les chiffres publiés sur chatimmo, et ce qu'ils ne mesurent pas. Nous préférons le dire explicitement plutôt que de laisser un chiffre paraître plus solide qu'il ne l'est.

Des annonces, pas des transactions

Nous observons en continu des annonces publiées sur les portails immobiliers, de leur mise en ligne à leur retrait. Un délai de vente, dans nos chiffres, est un délai de retrait d'annonce — pas une date d'acte notarié. Un retrait n'est pas toujours une vente : le bien a pu être retiré de la vente, changer d'agence ou être publié à nouveau ailleurs. C'est une approximation du temps de vente réel, que nous assumons comme telle plutôt que de la présenter comme une certitude.

Le périmètre varie selon l'indicateur

Nous ne mesurons pas tous les indicateurs sur les mêmes portails, et nous ne le masquons pas : chaque bloc de chiffres affiche sa propre liste de sources et sa propre date. Le stock en vente et les baisses de prix agrègent les annonces de LeBonCoin, Bien'ici, Le Figaro Immo et OuestFrance-Immo. Les délais de vente, eux, reposent aujourd'hui sur LeBonCoin seul — c'est le seul portail dont nous suivons la durée de vie des annonces avec assez de profondeur pour calculer un délai. Ce périmètre s'élargira, mais nous ne l'annonçons pas avant qu'il ne soit réellement en place.

Nous publions deux quantités distinctes, et nous les nommons différemment parce qu'elles ne mesurent pas la même chose. Les biens sont des logements comptés une seule fois : un même bien diffusé sur LeBonCoin et sur Bien'ici compte pour un, et il est rattaché à la commune où il se trouve. Les annonces, elles, sont des publications : un bien présent sur trois portails y compte trois fois. Quand un chiffre porte le mot « annonces », c'est qu'il cumule les portails sans les dédoublonner — et nous le disons plutôt que de le laisser croire.

SeLoger, dont le flux est aujourd'hui figé, et Logic-Immo, que nous ne crawlons pas encore, sont exclus de ces agrégats. Nous préférons publier des chiffres sur un périmètre plus restreint mais vérifiable que de mélanger des sources dont nous ne pouvons pas garantir la fraîcheur.

Quand le délai médian n'apparaît pas

Le délai de vente est calculé par la méthode de Kaplan-Meier, qui tient compte des annonces toujours en ligne au moment de la mesure plutôt que de les ignorer. Quand plus de la moitié des biens observés sur une zone sont encore en vente, le délai médian n'est mathématiquement pas atteignable : nous publions alors le premier quartile — le délai pour vendre le quart le plus rapide des biens — à la place. Ce n'est pas un chiffre manquant : c'est une propriété normale de la mesure sur un marché où beaucoup de biens n'ont pas encore trouvé preneur.

Fraîcheur et profondeur d'historique

Le stock en vente est photographié chaque jour ; les délais de vente et les baisses de prix sont recalculés à intervalle régulier à partir de cet historique. Nous affichons une variation du stock à 30 jours, parce que notre historique couvre déjà cette fenêtre — et les baisses de prix comparent chaque annonce à son prix le plus haut sur les 90 derniers jours, pour la même raison. Notre suivi a démarré récemment : ce que nous ne publions pas, ce sont les comparaisons annuelles ou pluriannuelles, qui supposeraient une antériorité que nous n'avons pas encore accumulée.

Ce que nous ne faisons pas

Nous ne publions pas d'estimation de la valeur d'un bien précis : un chiffre de marché décrit une zone, pas un logement. Les statistiques de marché restent des agrégats. L'annuaire, lui, peut présenter un professionnel identifié avec des fourchettes de publications observées, des sources et une période explicites ; il ne constitue ni un classement ni un inventaire exact. Nous ne publions pas d'annonce individuelle. Et quand une zone n'a pas assez de matière pour un chiffre fiable, nous ne l'affichons pas : une absence explicite plutôt qu'un zéro ou un tiret qui laisserait croire à une mesure.

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