Taux immobiliers : la remontée de 2026 face au choc de 2023
Le taux moyen des crédits immobiliers est remonté de 3,08 % en décembre 2025 à 3,32 % en août 2026. C'est très loin de 2023, où il avait pris 1,92 point en un an. Mais l'emprunt d'État à dix ans est à 4,0 %, plus haut qu'en 2023. Ce que la dernière hausse a coûté aux acheteurs, et ce qu'elle a fait au marché.
Les taux des crédits immobiliers remontent. Le taux moyen des nouveaux crédits est passé de 3,08 % en décembre 2025 à 3,32 % en août 2026, selon la Banque de France. La hausse reste limitée. Mais la précédente, en 2023, a montré ce qu'un mouvement de taux peut faire à la capacité d'achat et au marché. Voici les repères utiles.
Où en sont les taux
Depuis décembre 2025, le taux moyen des crédits a pris 0,24 point. Sur les huit premiers mois de 2026, il s'établit à 3,24 % en moyenne, contre 3,14 % en 2025 et 3,73 % en 2024.
Le taux de l'emprunt d'État à dix ans monte plus vite : 3,56 % en décembre 2025, 4,0 % en août 2026. C'est son plus haut niveau depuis au moins 2015.
| Mois | Crédits immobiliers | Emprunt d'État à dix ans |
|---|---|---|
| décembre 2025 | 3,08 % | 3,56 % |
| janvier 2026 | 3,16 % | 3,53 % |
| février 2026 | 3,23 % | 3,40 % |
| mars 2026 | 3,22 % | 3,64 % |
| avril 2026 | 3,22 % | 3,73 % |
| mai 2026 | 3,21 % | 3,74 % |
| juin 2026 | 3,27 % | 3,68 % |
| juillet 2026 | 3,30 % | 3,85 % |
| août 2026 | 3,32 % | 4,00 % |
2023, le précédent
Le taux moyen était de 1,06 % en décembre 2021. Il est monté à 2,12 % en décembre 2022, puis à 4,04 % en décembre 2023 : 1,92 point en douze mois. Le sommet a été atteint en janvier 2024, à 4,17 %. La hausse de 2026 est pour l'instant huit fois plus faible : 0,24 point en huit mois.
Ce qu'une hausse de taux coûte à un emprunteur
À mensualité égale, un taux plus élevé réduit le capital que l'on peut emprunter. Avec 1 000 euros par mois pendant 25 ans, on emprunte 209 038 € au taux de décembre 2025, et 203 657 € au taux d'août 2026, soit 2,6 % de moins. Entre décembre 2022 et décembre 2023, la perte avait été de 19 %.
| Date | Taux moyen | Capital emprunté |
|---|---|---|
| Décembre 2021 | 1,06 % | 263 439 € |
| Décembre 2022 | 2,12 % | 232 709 € |
| Décembre 2023 | 4,04 % | 188 662 € |
| Janvier 2024 | 4,17 % | 186 127 € |
| Décembre 2025 | 3,08 % | 209 038 € |
| Août 2026 | 3,32 % | 203 657 € |
Ce que 2023 a fait aux acheteurs
Nous avons croisé les prix signés, les revenus des foyers et les taux dans 37 grandes villes. Entre 2021 et 2024, les revenus ont progressé de 11 % et les prix n'ont presque pas bougé. Pourtant, la surface qu'un foyer peut financer avec le même effort a reculé de 18 % : de 69 m² à 55 m² dans la ville médiane. La hausse des taux a retiré 26 % de capacité d'emprunt à elle seule.
Ce que 2023 a fait au marché
Les crédits accordés sont passés de 234,6 milliards d'euros en 2022 à 139,1 milliards d'euros en 2023, puis à 118,8 milliards d'euros en 2024. Dans les 37 villes, les ventes d'appartements ont reculé de 20 % en 2023 et de 11 % en 2024. Les prix ont suivi avec retard : stables en 2023, en baisse de 4 % en 2024.
Quand les taux sont redescendus en 2025, les crédits accordés sont remontés à 158,7 milliards d'euros et les prix sont repartis légèrement à la hausse (+1,4 %).
Ce qui est différent en 2026
- L'ampleur. La hausse est de 0,24 point en huit mois, contre 1,92 point sur l'année 2023.
- Le point de départ. Les taux partent de 3,08 %, et non de 1,06 % comme fin 2021.
- Le marché. De janvier à août 2026, les crédits accordés atteignent 103,4 milliards d'euros, contre 104,3 milliards d'euros sur les mêmes mois de 2025. Il n'y a pas de décrochage.
Ce qu'il faut surveiller
- L'écart avec l'emprunt d'État. Les taux des crédits sont 0,68 point en dessous du taux à dix ans de l'État. Fin 2022, ils étaient 0,50 point en dessous, avant de le dépasser en 2023.
- Le seuil de janvier 2024. Un retour au sommet de 4,17 % retirerait encore 9 % de capacité d'emprunt par rapport à août 2026.
- Les volumes avant les prix. En 2023, les ventes ont reculé tout de suite. Les prix n'ont baissé que l'année suivante.
- Ce sont des repères tirés du passé, pas une prévision.
Méthode et sources
- Taux des crédits : taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat accordés aux ménages, hors renégociations, France entière, Banque de France.
- Taux de l'État : taux d'intérêt à long terme de la France, emprunt à dix ans, Banque centrale européenne.
- Capital emprunté : mensualité constante sur 25 ans, hors assurance.
- Surface finançable : 35 % du revenu fiscal moyen des foyers de la commune pendant 25 ans, divisé par le prix médian au m² des appartements vendus la même année, dans 37 villes de plus de 100 000 habitants. Sans apport, sans assurance et sans frais.
- Crédits accordés : crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, France entière. Ventes : demandes de valeurs foncières.