Acheter 50 m² : moins d'années de revenu qu'en 2020 dans 32 grandes villes sur 37

Combien d'années de revenu faut-il pour acheter un appartement de 50 m² ? Dans la ville médiane des 37 grandes villes étudiées, 5,2 ans en 2024, contre 5,7 ans au plus haut, en 2022. L'étude rapporte chaque année, de 2017 à 2024, les prix signés au revenu moyen des foyers de la ville la même année. Depuis 2020, les revenus ont progressé plus vite que les prix dans 32 villes sur 37.

Le prix au mètre carré ne dit pas si une ville est abordable pour ceux qui y vivent. Cette étude rapporte donc, chaque année, le prix d'un appartement de 50 m² au revenu moyen des foyers de la ville la même année. Le résultat se lit en années de revenu. Dans la ville médiane des 37 grandes villes étudiées, il fallait 4,7 ans en 2017, 5,7 ans en 2022, et 5,2 ans en 2024, dernière année dont les revenus sont publiés.

Comment lire ces années de revenu

Le calcul est volontairement simple. Le prix médian au m² des appartements vendus dans l'année est multiplié par 50. Ce prix est divisé par le revenu fiscal de référence moyen des foyers fiscaux de la commune, publié chaque année par la direction générale des Finances publiques. Les prix et les revenus sont toujours ceux de la même année.

Le résultat n'est pas une durée de crédit. Personne ne consacre tout son revenu à un achat, et un emprunt ajoute des intérêts. C'est un ordre de grandeur qui permet de comparer les villes entre elles, et une même ville d'une année à l'autre.

La tendance : une hausse jusqu'en 2022, un reflux depuis

De 2017 à 2022, le nombre d'années de revenu nécessaires a augmenté chaque année dans la ville médiane, de 4,7 ans à 5,7 ans. Les prix montaient alors plus vite que les revenus. Depuis, le mouvement s'est inversé : 5,4 ans en 2023, puis 5,2 ans en 2024.

Depuis 2020, les revenus ont monté plus vite que les prix

Entre 2020 et 2024, le revenu moyen par foyer a progressé de 17,0 % dans la ville médiane, et le prix au m² de 11,1 %. Les prix ont même baissé dans 9 villes, dont Paris, Lyon et Bordeaux. Résultat : 50 m² demandent moins d'années de revenu qu'en 2020 dans 32 villes sur 37.

Le recul le plus net est à Paris : 11,7 ans de revenu en 2020, 8,1 ans en 2024. Montreuil, Boulogne-Billancourt et Saint-Denis suivent. À Paris, la moyenne est tirée par les très hauts revenus. Calculé sur les seuls salaires déclarés, le recul y est de 2,6 ans.

Les villes où l'effort a augmenté

Dans 5 villes, il faut plus d'années de revenu qu'en 2020 : Le Mans, Brest, Angers, Perpignan et Besançon. Les prix y ont progressé plus vite que les revenus. Au Mans, le prix médian a gagné 34,1 % en quatre ans.

Par rapport à 2017, l'effort reste plus élevé

Le reflux n'efface pas la hausse des années précédentes. Dans 31 villes sur 37, 50 m² demandent encore plus d'années de revenu en 2024 qu'en 2017. Dans la ville médiane, l'écart est de 0,5 an. Seules 6 villes font exception : Montreuil, Paris, Boulogne-Billancourt, Aix-en-Provence, Bordeaux et Grenoble.

Où faut-il le plus d'années de revenu en 2024 ?

Saint-Denis arrive en tête avec 9,8 ans, devant Montreuil, Paris et Nice. À l'autre bout, Saint-Étienne demande 2,5 ans. L'écart va de 1 à 4.

Paris n'est que troisième. Son revenu moyen par foyer, 58 947 €, est le plus élevé des 37 villes après celui de Boulogne-Billancourt, et cette moyenne est tirée par les très hauts revenus.

Ville par ville, de 2017 à 2024

Et en 2025 ?

Les revenus de 2025 ne sont pas encore publiés. Les prix, eux, sont connus. Entre 2024 et 2025, le prix médian au m² a monté dans 28 villes sur 37 et baissé dans 8, sans bouger dans 1. L'évolution médiane est de +1,4 %.

Le reflux des prix s'est donc arrêté. La suite de la tendance dépendra de l'évolution des revenus, que l'étude ne cherche pas à estimer.

Vous achetez : comment utiliser ces chiffres

• Comparez votre propre revenu à celui de la ville. Si votre foyer gagne plus que la moyenne, l'effort réel est plus faible.
• Raisonnez en budget total. Le prix de 50 m² de cette étude ne comprend ni les frais de notaire, ni le coût du crédit.
• Regardez la tendance de votre ville, pas seulement son niveau. Deux villes au même prix n'ont pas suivi le même chemin.
• Le prix médian d'une ville cache de forts écarts entre quartiers. Les chiffres de votre quartier sont sur chatimmo.fr.

Méthode, sources et limites

L'étude porte sur les 37 villes de métropole de plus de 100 000 habitants qui comptent au moins 60 ventes d'appartements chaque année de 2017 à 2024, soit 1 037 566 ventes. Pour chaque ville et chaque année, le prix est la médiane du prix au m² des ventes d'appartements, d'après les demandes de valeurs foncières. Seules les ventes portant sur un seul logement sont retenues.

• Revenu : revenu fiscal de référence moyen par foyer fiscal de la commune, d'après les statistiques de l'impôt sur le revenu par commune de la direction générale des Finances publiques. Les revenus de 2024, déclarés en 2025, sont les derniers publiés.
• Les prix et les revenus sont toujours ceux de la même année. La source et la définition du revenu sont les mêmes de 2017 à 2024.
• Un foyer fiscal n'est pas un ménage : c'est une personne seule, ou un couple marié ou pacsé, avec les personnes à sa charge.
• Le revenu est une moyenne, tirée vers le haut par les très hauts revenus, surtout à Paris et à Boulogne-Billancourt. Le nombre d'années y est donc plus bas que celui que connaît un foyer ordinaire.
• Contrôle : calculé sur les seuls salaires déclarés, le pic est aussi en 2022 et le nombre d'années baisse depuis 2020 dans 27 villes sur 37.
• Le calcul ne tient compte ni d'un apport, ni d'un crédit, ni des frais d'acquisition. Le coût du crédit a augmenté à partir de 2022 : moins d'années de revenu ne veut pas dire un achat plus facile à financer.
• La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle. Strasbourg, Metz et Mulhouse sont absentes. Les villes d'outre-mer ne sont pas étudiées.
• Les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille sont regroupés dans leur commune. Pierrefitte-sur-Seine est rattachée à Saint-Denis sur toute la période.
• Les résultats ne constituent ni une estimation individuelle, ni un conseil d'achat.

Ce que l'on peut retenir

• Dans la ville médiane des 37 grandes villes, 50 m² demandent 5,2 ans de revenu en 2024, contre 5,7 ans au plus haut, en 2022.
• Depuis 2020, le nombre d'années de revenu a baissé dans 32 villes sur 37.
• Entre 2020 et 2024, les revenus ont progressé de 17,0 % et les prix de 11,1 % dans la ville médiane.
• À Paris, il fallait 11,7 ans de revenu en 2020, il en faut 8,1 ans en 2024.
• Dans 31 villes sur 37, l'effort reste plus élevé qu'en 2017.

Questions fréquentes

Combien d'années de revenu faut-il pour acheter un appartement ?

Pour 50 m² en 2024, de 2,5 ans à 9,8 ans de revenu moyen par foyer selon la grande ville. La ville médiane est à 5,2 ans.

Est-il plus facile d'acheter qu'en 2020 ?

Rapporté aux revenus, le prix de 50 m² a baissé dans 32 des 37 grandes villes. Mais ce calcul ne compte pas le coût du crédit, qui a augmenté à partir de 2022.

Est-ce la durée du crédit ?

Non. Le calcul divise un prix par un revenu annuel. Un foyer ne consacre qu'une partie de son revenu au logement, et un crédit ajoute des intérêts. La durée réelle de remboursement est donc bien plus longue.

Pourquoi s'arrêter à 2024 ?

Les revenus de 2024, déclarés au printemps 2025, sont les derniers publiés par commune. Ceux de 2025 ne le sont pas encore, et l'étude ne les estime pas.

Pourquoi ma ville n'est-elle pas dans l'étude ?

L'étude ne retient que les villes de métropole de plus de 100 000 habitants avec au moins 60 ventes d'appartements chaque année de 2017 à 2024. Les villes d'Alsace et de Moselle sont absentes de la base DVF.

Le revenu est-il celui d'un ménage ?

Non. C'est le revenu fiscal de référence moyen d'un foyer fiscal : une personne seule, ou un couple marié ou pacsé, avec les personnes à sa charge. Deux concubins forment deux foyers fiscaux.