6 % des logements à vendre en zone inondable (crue extrême comprise), 19 % des maisons sur des argiles à risque fort
Parmi les logements à vendre suivis par chatimmo, 6,4 % sont situés dans une zone inondable, crue extrême comprise, dont 1,1 % dans la zone de crue fréquente. 19 % des maisons sont sur des sols argileux à exposition forte. L'étude détaille ces parts par département, explique ce que recouvrent les cartes et rappelle comment vérifier une adresse. Une zone à risque ne signifie pas un bien sinistré.
L'exposition d'un logement aux risques naturels fait partie des informations dues à l'acheteur. En croisant la localisation des annonces avec les cartes publiques, il est possible de mesurer l'exposition du marché dans son ensemble. Parmi les maisons et les appartements à vendre, 6,4 % sont situés dans une zone inondable en cas de crue, scénario extrême compris. 19 % des maisons sont bâties sur des sols argileux à exposition forte au retrait-gonflement.
Ces chiffres décrivent des zones, pas des biens. Un logement situé en zone inondable n'a pas nécessairement été inondé, et la localisation d'une annonce est parfois approximative. Seule la vérification de l'adresse exacte permet de connaître l'exposition d'un bien.
Un bien exposé n'est pas invendable. Le risque se vérifie, s'assure et se prévient.
Ce que recouvre la zone inondable
Les cartes utilisées sont celles des territoires à risque important d'inondation, dits TRI. Ce sont des secteurs où se concentrent des enjeux exposés aux inondations, qu'il s'agisse de débordements de cours d'eau ou de submersions marines. Pour chacun, trois scénarios sont cartographiés.
| Scénario | Période de retour |
|---|---|
| Événement fréquent | 10 à 30 ans |
| Événement moyen | 100 à 300 ans |
| Événement extrême | Au moins 1 000 ans |
La zone inondable retenue dans cette étude est l'enveloppe des trois scénarios. Elle comprend donc des secteurs qui ne seraient touchés que par une crue extrême, très rare. C'est pourquoi chaque chiffre est accompagné de la mention « crue extrême comprise ».
La différence entre les deux mesures est considérable. 6,4 % des logements à vendre sont dans l'enveloppe de tous les scénarios, mais 1,1 % seulement dans la zone de crue fréquente. La plus grande partie de l'exposition mesurée correspond aux scénarios moyen et extrême.
Les appartements plus exposés aux crues que les maisons
La part des logements en zone inondable, crue extrême comprise, est de 10,8 % pour les appartements et de 4,1 % pour les maisons. Une explication possible : les appartements sont plus nombreux dans les grandes villes, souvent bâties le long d'un fleuve.
| Type de bien | Zone inondable (crue extrême comprise) | Dont crue fréquente | Argiles à exposition forte |
|---|---|---|---|
| Appartement | 10,8 % | 1,4 % | 16,2 % |
| Maison | 4,1 % | 0,9 % | 18,8 % |
| Ensemble | 6,4 % | 1,1 % | 17,9 % |
Les départements les plus exposés aux inondations
Dans 12 départements, plus de 10 % des logements à vendre sont en zone inondable, crue extrême comprise. La part la plus élevée est observée dans le département suivant : Pyrénées-Orientales (24,8 %).
| Département | Zone inondable (crue extrême comprise) | Dont crue fréquente |
|---|---|---|
| Pyrénées-Orientales | 24,8 % | 11,0 % |
| Hauts-de-Seine | 18,2 % | 0,2 % |
| Val-de-Marne | 18,2 % | 0,5 % |
| Gard | 18,0 % | 4,3 % |
| Paris | 17,3 % | 0,2 % |
| Vaucluse | 13,8 % | 0,9 % |
| Indre-et-Loire | 13,2 % | 0,6 % |
| Hérault | 11,8 % | 4,4 % |
| Isère | 11,4 % | 0,4 % |
| Ardennes | 11,2 % | 4,6 % |
| Territoire de Belfort | 11,1 % | 0,4 % |
| Seine-Maritime | 11,0 % | 1,6 % |
| Aude | 9,9 % | 1,7 % |
| Charente-Maritime | 9,8 % | 1,4 % |
| Aube | 9,0 % | 0,2 % |
La colonne de droite change la lecture. À Paris, 17,3 % des logements à vendre sont dans l'enveloppe de tous les scénarios, mais 0,2 % dans la zone de crue fréquente. Dans les Hauts-de-Seine, ces parts sont de 18,2 % et 0,2 %. Dans le département en tête du classement, Pyrénées-Orientales, la zone de crue fréquente concerne à elle seule 11,0 % des logements à vendre.
Dans 16 départements de l'étude, aucun logement à vendre n'est situé dans une zone cartographiée. Cela ne signifie pas que le risque d'inondation y est absent. Les cartes TRI ne couvrent que les territoires retenus comme prioritaires. Un logement situé en dehors peut être exposé à une inondation et relever d'autres documents, comme un plan de prévention des risques.
Les argiles, un risque qui concerne d'abord les maisons
Un sol argileux se rétracte quand il s'assèche et gonfle quand il se réhumidifie. Ces mouvements peuvent fissurer les bâtiments, en particulier les maisons individuelles dont les fondations sont peu profondes. Les immeubles sont moins concernés.
18,8 % des maisons à vendre et 16,2 % des appartements sont situés sur des sols à exposition forte. Dans 18 départements, cette part dépasse 30 % de l'ensemble des logements à vendre.
| Département | Maisons sur argiles à exposition forte |
|---|---|
| Gers | 88,3 % |
| Alpes-de-Haute-Provence | 62,5 % |
| Haute-Garonne | 61,8 % |
| Bouches-du-Rhône | 59,8 % |
| Lot-et-Garonne | 50,6 % |
| Seine-Saint-Denis | 49,8 % |
| Tarn-et-Garonne | 47,9 % |
| Tarn | 45,9 % |
| Aude | 45,0 % |
| Val-de-Marne | 43,8 % |
| Charente-Maritime | 41,9 % |
| Gironde | 41,1 % |
| Essonne | 38,7 % |
| Hauts-de-Seine | 37,2 % |
| Meurthe-et-Moselle | 37,1 % |
L'exposition forte désigne un classement du sol. Elle ne dit pas qu'une maison est fissurée ni qu'elle le sera. Elle indique que des précautions de construction et d'entretien sont utiles, et qu'il est prudent d'examiner les murs et les fondations avant un achat.
Zoom sur l'Île-de-France
L'Île-de-France cumule les deux expositions. Trois départements dépassent 15 % de logements à vendre en zone inondable, crue extrême comprise. Et dans 6 des 7 départements cartographiés, plus de 20 % des logements à vendre sont sur des sols argileux à exposition forte.
| Département | Zone inondable (crue extrême comprise) | Dont crue fréquente | Argiles à exposition forte |
|---|---|---|---|
| Hauts-de-Seine | 18,2 % | 0,2 % | 25,0 % |
| Val-de-Marne | 18,2 % | 0,5 % | 35,1 % |
| Paris | 17,3 % | 0,2 % | non cartographié |
| Val-d'Oise | 5,5 % | 0,5 % | 12,3 % |
| Yvelines | 5,1 % | 0,8 % | 29,1 % |
| Essonne | 4,4 % | 0,6 % | 41,1 % |
| Seine-Saint-Denis | 4,2 % | 0,3 % | 45,9 % |
| Seine-et-Marne | 2,4 % | 0,5 % | 34,4 % |
Ce que prévoit la réglementation
Le vendeur doit remettre un état des risques à l'acquéreur potentiel dès la première visite du bien. Ce document est ensuite annexé à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Il doit dater de moins de six mois. Les mêmes règles s'appliquent à la location.
Toute annonce immobilière doit en outre comporter la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».
Source : service-public.gouv.fr, fiche sur l'état des risques, vérifiée le 28 septembre 2026.
Vous achetez : comment vérifier un bien
1. Vérifier l'adresse exacte
Les chiffres de cette étude décrivent des départements. L'exposition d'un bien se vérifie à son adresse, sur georisques.gouv.fr.
2. Demander l'état des risques dès la visite
Le document doit vous être remis à la première visite. Il précise les risques auxquels le bien est exposé.
3. Distinguer les scénarios
Un bien situé dans la zone de crue fréquente et un bien situé dans la seule zone de crue extrême ne sont pas dans la même situation.
4. Pour une maison sur sol argileux, examiner le bâti
Des fissures en façade, des portes qui frottent ou un dallage déformé justifient l'avis d'un professionnel avant de s'engager.
5. Interroger son assureur
Les conditions d'assurance et les franchises applicables en cas de catastrophe naturelle se vérifient avant l'achat.
Vous vendez un bien exposé
- Faites établir l'état des risques avant la mise en vente : il est dû dès la première visite.
- Rassemblez les éléments qui documentent le bien : travaux réalisés, absence de sinistre, études de sol éventuelles.
- Précisez le scénario concerné. Une exposition à la seule crue extrême n'a pas la même portée qu'une exposition à la crue fréquente.
- Répondez aux questions avant qu'elles ne deviennent une objection au moment de la promesse.
Méthode, sources et limites
L'étude porte sur les annonces de maisons et d'appartements à vendre suivies par chatimmo. Chaque annonce est localisée, puis croisée avec les cartes publiées par Géorisques : zones inondables des territoires à risque important d'inondation et exposition au retrait-gonflement des argiles.
- Zone inondable : enveloppe de tous les scénarios de crue des cartes TRI, y compris la crue extrême.
- Argiles : exposition forte au retrait-gonflement.
- Départements comptant au moins 1 500 logements analysés. Les départements d'outre-mer sont regroupés et ne figurent pas dans les classements.
- Les argiles ne sont pas cartographiées dans les données utilisées pour les départements suivants : Corse-du-Sud, Finistère, Manche, Morbihan et Paris. La part nationale sur argiles est calculée sur les seuls départements cartographiés.
- Sources : annonces suivies par chatimmo. Géorisques (BRGM, ministère chargé de l'écologie).
- La localisation d'une annonce est parfois approximative. Un logement peut être classé à tort dans une zone, ou hors d'une zone.
- Une zone inondable ne signifie pas un bien inondé. Une exposition forte aux argiles ne signifie pas un bien fissuré.
- Les cartes TRI ne couvrent pas tout le territoire. D'autres risques d'inondation existent en dehors.
- Les logements à vendre ne sont pas représentatifs de l'ensemble des logements.
- Les résultats ne constituent pas une évaluation du risque d'un bien particulier.
Ce que l'on peut retenir
- 6,4 % des logements à vendre sont en zone inondable, crue extrême comprise.
- 1,1 % seulement sont dans la zone de crue fréquente.
- Les appartements sont plus exposés aux crues (10,8 %) que les maisons (4,1 %).
- 19 % des maisons à vendre sont sur des sols argileux à exposition forte.
- L'état des risques doit être remis dès la première visite.
- Seule la vérification de l'adresse exacte sur georisques.gouv.fr renseigne sur un bien.
Questions fréquentes
Un logement en zone inondable a-t-il déjà été inondé ?
Pas nécessairement. La zone décrit un secteur qui pourrait être touché selon un scénario de crue. Pour la crue extrême, la période de retour est d'au moins mille ans.
Un logement hors zone est-il à l'abri ?
Non. Les cartes utilisées ne couvrent que les territoires à risque important d'inondation. D'autres secteurs peuvent être exposés, par débordement, ruissellement ou remontée de nappe.
Un bien exposé se vend-il moins cher ?
L'étude ne le mesure pas. Elle compte les logements à vendre situés dans une zone. Elle ne compare pas leurs prix.
Comment vérifier l'exposition d'une adresse ?
Sur le site georisques.gouv.fr, à partir de l'adresse exacte du bien. L'état des risques remis par le vendeur reprend ces informations.
Pourquoi les argiles concernent-elles surtout les maisons ?
Les maisons individuelles ont des fondations moins profondes que les immeubles. Elles sont plus sensibles aux mouvements du sol lors des périodes de sécheresse.
Pourquoi mon département n'est-il pas dans les classements ?
Les classements ne retiennent que les départements d'au moins 1 500 logements analysés, et n'affichent que les parts les plus élevées. L'absence d'un département ne dit rien de son exposition.