Ce que 100 000 € achètent : 10 m² à Paris, 83 m² à Saint-Étienne
Avec le même budget de 100 000 €, on achète en 2025 un appartement de 83 m² à Saint-Étienne et de 10 m² à Paris. Dans la ville médiane de 39 grandes villes, ce budget achète 33 m², contre 47 m² en 2015. 18 % des appartements vendus en 2025 ont coûté 100 000 € ou moins, contre 28 % dix ans plus tôt. Emprunté sur 25 ans, ce budget coûte 491 € par mois au taux d'août 2026, contre 380 € fin 2021.
Un budget fixe est la façon la plus simple de comparer les villes. Avec 100 000 €, on achète en 2025 un appartement de 83 m² à Saint-Étienne, de 31 m² à Marseille, de 22 m² à Lyon et de 10 m² à Paris. Entre les deux extrêmes, la surface est multipliée par 8,1.
Ce budget achète moins qu'il y a dix ans dans les 39 villes étudiées, sans exception. Dans la ville médiane, il achetait 47 m² en 2015 et 33 m² en 2025. Et il coûte plus cher à emprunter : 491 € par mois sur 25 ans au taux d'août 2026, contre 380 € fin 2021.
Un même budget, trois questions : combien de mètres carrés, combien de biens à ce prix, et combien par mois.
Ville par ville : la surface qu'achètent 100 000 €
La surface est calculée à partir du prix au m² des appartements vendus en 2025, à composition fixe par tranche de surface. Dans 3 villes, 100 000 € achètent au moins 60 m² : Saint-Étienne, Perpignan et Limoges. Dans 9 villes, ils achètent moins de 25 m² : Bordeaux, Lyon, Aix-en-Provence, Nice, Annecy, Saint-Paul, Montreuil, Boulogne-Billancourt et Paris.
| Ville | Prix au m² 2025 | Surface en 2025 | Surface en 2015 | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 1 211 €/m² | 83 m² | 103 m² | -21 m² |
| Perpignan | 1 509 €/m² | 66 m² | 77 m² | -11 m² |
| Limoges | 1 510 €/m² | 66 m² | 86 m² | -20 m² |
| Le Mans | 1 926 €/m² | 52 m² | 77 m² | -25 m² |
| Clermont-Ferrand | 2 110 €/m² | 47 m² | 59 m² | -12 m² |
| Nîmes | 2 135 €/m² | 47 m² | 64 m² | -17 m² |
| Besançon | 2 172 €/m² | 46 m² | 61 m² | -15 m² |
| Brest | 2 180 €/m² | 46 m² | 81 m² | -35 m² |
| Le Havre | 2 228 €/m² | 45 m² | 59 m² | -14 m² |
| Nancy | 2 254 €/m² | 44 m² | 57 m² | -13 m² |
| Amiens | 2 443 €/m² | 41 m² | 48 m² | -7 m² |
| Grenoble | 2 475 €/m² | 40 m² | 45 m² | -4 m² |
| Orléans | 2 503 €/m² | 40 m² | 53 m² | -13 m² |
| Saint-Denis | 2 583 €/m² | 39 m² | 47 m² | -8 m² |
| Reims | 2 591 €/m² | 39 m² | 52 m² | -13 m² |
| Dijon | 2 644 €/m² | 38 m² | 50 m² | -12 m² |
| Rouen | 2 648 €/m² | 38 m² | 48 m² | -10 m² |
| Toulon | 2 711 €/m² | 37 m² | 49 m² | -12 m² |
| Tours | 2 802 €/m² | 36 m² | 48 m² | -13 m² |
| Caen | 2 985 €/m² | 33 m² | 53 m² | -19 m² |
| Angers | 3 113 €/m² | 32 m² | 58 m² | -26 m² |
| Argenteuil | 3 145 €/m² | 32 m² | 37 m² | -6 m² |
| Marseille | 3 206 €/m² | 31 m² | 44 m² | -13 m² |
| Toulouse | 3 291 €/m² | 30 m² | 39 m² | -9 m² |
| Montpellier | 3 367 €/m² | 30 m² | 39 m² | -9 m² |
| Nantes | 3 394 €/m² | 29 m² | 40 m² | -10 m² |
| Villeurbanne | 3 575 €/m² | 28 m² | 38 m² | -10 m² |
| Lille | 3 681 €/m² | 27 m² | 35 m² | -8 m² |
| Rennes | 3 714 €/m² | 27 m² | 42 m² | -15 m² |
| Saint-Denis | 3 908 €/m² | 26 m² | 31 m² | -6 m² |
| Bordeaux | 4 096 €/m² | 24 m² | 32 m² | -8 m² |
| Lyon | 4 475 €/m² | 22 m² | 31 m² | -9 m² |
| Aix-en-Provence | 4 871 €/m² | 21 m² | 27 m² | -6 m² |
| Nice | 4 894 €/m² | 20 m² | 29 m² | -8 m² |
| Annecy | 5 082 €/m² | 20 m² | 29 m² | -10 m² |
| Saint-Paul | 5 390 €/m² | 19 m² | 30 m² | -11 m² |
| Montreuil | 5 993 €/m² | 17 m² | 22 m² | -6 m² |
| Boulogne-Billancourt | 8 312 €/m² | 12 m² | 14 m² | -2 m² |
| Paris | 9 770 €/m² | 10 m² | 12 m² | -2 m² |
À Paris, 10 m² correspondent à une chambre de service. À Boulogne-Billancourt, 12 m². À Saint-Étienne, 83 m² représentent un grand trois-pièces. Ce sont des surfaces au prix médian de chaque ville : un quartier, un étage ou un état particulier déplacent fortement le curseur.
Dix ans plus tard : des mètres carrés perdus partout
Aucune des 39 villes n'achète plus de surface en 2025 qu'en 2015 avec 100 000 €. La perte est la plus forte, en mètres carrés, là où les prix étaient bas et ont beaucoup monté : Brest (-35 m²), Angers (-26 m²), Le Mans (-25 m²), Saint-Étienne (-21 m²) et Limoges (-20 m²). En proportion, Angers (−44 %) et Brest (−44 %) ont le plus perdu.
À Paris, la perte paraît faible, 2,2 m², parce que le budget n'achetait déjà presque rien : 12 m² en 2015. En proportion, Paris perd 18 %, moins que la plupart des villes : les prix parisiens ont plafonné dès 2020.
| Ville | Surface en 2015 | Surface en 2025 | Écart | En proportion |
|---|---|---|---|---|
| Brest | 81 m² | 46 m² | -35 m² | −44 % |
| Angers | 58 m² | 32 m² | -26 m² | −44 % |
| Le Mans | 77 m² | 52 m² | -25 m² | −32 % |
| Saint-Étienne | 103 m² | 83 m² | -21 m² | −20 % |
| Limoges | 86 m² | 66 m² | -20 m² | −23 % |
| Caen | 53 m² | 33 m² | -19 m² | −37 % |
| Nîmes | 64 m² | 47 m² | -17 m² | −27 % |
| Besançon | 61 m² | 46 m² | -15 m² | −25 % |
| Rennes | 42 m² | 27 m² | -15 m² | −36 % |
| Le Havre | 59 m² | 45 m² | -14 m² | −24 % |
Combien de ventes à 100 000 € ou moins ?
La surface théorique ne dit pas si des biens existent à ce prix. En 2025, 18 % des 122 324 ventes d'appartements des 39 villes se sont conclues à 100 000 € ou moins. Dix ans plus tôt, c'était 28 % des 108 864 ventes.
Dans 4 villes, au moins une vente sur deux reste sous ce seuil : Saint-Étienne (76 %), Perpignan (63 %), Limoges (73 %) et Le Mans (57 %). Dans 11 villes, moins d'une vente sur dix : Saint-Paul (1 %), Boulogne-Billancourt (2 %), Annecy (2 %), Paris (3 %), Montreuil (3 %), Lyon (6 %), Nice (6 %), Villeurbanne (7 %), Aix-en-Provence (7 %), Bordeaux (10 %) et Argenteuil (10 %).
| Ville | En 2015 | En 2025 | Ventes en 2025 |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 81 % | 76 % | 2 379 |
| Limoges | 80 % | 73 % | 1 340 |
| Perpignan | 70 % | 63 % | 1 584 |
| Le Mans | 78 % | 57 % | 1 210 |
| Nîmes | 63 % | 46 % | 1 683 |
| Nancy | 57 % | 44 % | 1 709 |
| Clermont-Ferrand | 57 % | 43 % | 1 789 |
| Rouen | 55 % | 42 % | 1 855 |
| Saint-Denis | 50 % | 42 % | 963 |
| Amiens | 57 % | 42 % | 769 |
| Le Havre | 53 % | 41 % | 1 629 |
| Besançon | 56 % | 38 % | 1 685 |
| Orléans | 53 % | 35 % | 1 272 |
| Dijon | 50 % | 32 % | 2 500 |
| Grenoble | 37 % | 32 % | 2 261 |
| Reims | 47 % | 30 % | 1 835 |
| Brest | 79 % | 28 % | 1 926 |
| Tours | 49 % | 27 % | 1 710 |
| Caen | 58 % | 25 % | 1 661 |
| Toulon | 37 % | 23 % | 2 600 |
| Montpellier | 36 % | 23 % | 4 111 |
| Marseille | 35 % | 20 % | 10 516 |
| Saint-Denis | 24 % | 17 % | 749 |
| Toulouse | 35 % | 16 % | 6 802 |
| Nantes | 33 % | 16 % | 3 979 |
| Lille | 30 % | 15 % | 2 539 |
| Angers | 57 % | 13 % | 1 735 |
| Rennes | 38 % | 11 % | 2 863 |
| Argenteuil | 27 % | 10 % | 473 |
| Bordeaux | 22 % | 10 % | 3 426 |
| Aix-en-Provence | 17 % | 7 % | 1 845 |
| Villeurbanne | 21 % | 7 % | 1 887 |
| Nice | 17 % | 6 % | 7 302 |
| Lyon | 13 % | 6 % | 6 690 |
| Montreuil | 9 % | 3 % | 869 |
| Paris | 4 % | 3 % | 28 793 |
| Annecy | 7 % | 2 % | 1 587 |
| Boulogne-Billancourt | 3 % | 2 % | 1 547 |
| Saint-Paul | 13 % | 1 % | 251 |
Ce ne sont pas les mêmes biens : sous 100 000 €, on trouve surtout des studios et des deux-pièces dans les grandes villes, des appartements familiaux dans les villes moins chères. La part ne mesure pas la demande, mais ce qui s'est effectivement vendu.
Ce que ce budget coûte par mois
Le même budget ne coûte pas le même effort selon le moment. Fin 2021, au taux de 1,06 %, 100 000 € empruntés sur 25 ans coûtaient 380 € par mois. Fin 2023, à 4,04 %, 530 €. Au sommet de janvier 2024, 537 €. En août 2026, au taux de 3,32 %, 491 €.
Autrement dit, entre fin 2021 et août 2026, la mensualité d'un même emprunt a augmenté de 29 %. Dans le même temps, la surface achetée a reculé dans toutes les villes. Les deux effets se cumulent pour un acheteur qui emprunte.
| Moment | Taux moyen | Mensualité |
|---|---|---|
| Fin 2021 | 1,06 % | 380 € |
| Fin 2023 | 4,04 % | 530 € |
| Janvier 2024 | 4,17 % | 537 € |
| Août 2026 | 3,32 % | 491 € |
Ce que cela suggère
Dans les villes où 100 000 € achètent encore plus de 60 m², la hausse des prix de la décennie a été forte en proportion mais le niveau reste bas : la surface accessible a reculé sans basculer. Ces villes concentrent aussi les ventes à petit budget : 76 % des ventes à Saint-Étienne, 73 % à Limoges.
Dans les métropoles, le seuil des 100 000 € est devenu marginal : 3 % des ventes à Paris, 6 % à Lyon, 10 % à Bordeaux. Un premier achat y passe par un budget plus élevé, donc par un apport ou un revenu plus important, d'autant que chaque tranche de 100 000 € empruntée coûte 491 € par mois.
Si les taux continuaient de remonter, la mensualité de chaque tranche augmenterait encore, sans que les prix ne s'ajustent immédiatement : en 2023, les ventes ont reculé d'abord, les prix l'année suivante. Ce sont des repères tirés du passé, pas une prévision.
Méthode
- Ventes DVF de 2015 et de 2025 portant sur un seul appartement, dans 39 villes de plus de 100 000 habitants. L'Alsace et la Moselle ne sont pas dans DVF.
- Prix au m² à composition fixe : une médiane par tranche de surface, combinées avec les mêmes poids chaque année, comme dans l'étude sur dix ans de prix. La surface pour 100 000 € est le budget divisé par ce prix.
- Part des ventes à 100 000 € ou moins : ventes de l'année dont la valeur foncière est inférieure ou égale à 100 000 €, dépendances comprises dans la vente.
- Mensualité : emprunt de 100 000 € sur 25 ans, mensualités constantes, au taux moyen mensuel de la Banque de France (crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations), sans assurance ni frais.
- Prix nominaux, hors inflation. Les ventes de 2025 peuvent encore être complétées par des actes enregistrés tardivement.
Questions fréquentes
Peut-on vraiment acheter 10 m² à Paris pour 100 000 € ?
Au prix médian de 2025, 100 000 € correspondent à 10 m². Des biens existent à ce prix, mais ils sont rares : 3 % des ventes d'appartements parisiens de 2025. Il s'agit de chambres de service ou de studios, souvent en étage élevé sans ascenseur.
Pourquoi la surface a-t-elle baissé partout, alors que les prix reculent dans certaines villes ?
La comparaison porte sur dix ans. Même dans les villes où les prix ont reculé depuis 2022, ils restent au-dessus de leur niveau de 2015. Aucune des villes étudiées n'est revenue à son prix de 2015.
La mensualité tient-elle compte de l'assurance et des frais ?
Non. C'est un repère commun à toutes les villes, calculé sur le taux moyen de la Banque de France. L'assurance, les frais de dossier et de garantie, et le taux réellement obtenu dépendent de chaque emprunteur.
Ces surfaces valent-elles pour un bien précis ?
Non. Ce sont des surfaces au prix médian de chaque ville. Le quartier, l'étage, l'état et l'étiquette énergie font varier le prix au m² du simple au double dans une même ville.