Les immeubles de 1948 à 1974 sont les moins chers de France
À ville et taille de logement égales, un appartement construit entre 1948 et 1974 se vend 8 % moins cher qu'un appartement de l'entre-deux-guerres et 21 % moins cher qu'un appartement de 2006-2020. L'étude compare 869 340 ventes selon leur époque de construction et montre que l'écart ne tient pas seulement à l'étiquette énergie.
Un appartement vendu sur trois a été construit entre 1948 et 1974. Ce sont les années de la reconstruction puis des grands ensembles. C'est aussi l'époque qui se vend le moins cher. Dans la même ville et pour la même taille de logement, toutes les autres époques se vendent plus cher au mètre carré : +8 % pour l'entre-deux-guerres, +27 % pour les immeubles de 2006 à 2020.
L'époque de construction se lit dans le prix, même quand la ville, la surface et l'étiquette énergie sont les mêmes.
Toutes les autres époques se vendent plus cher
La comparaison est faite groupe par groupe. Dans chaque commune et chaque tranche de surface, le prix médian au m² des appartements d'une époque est rapporté à celui des appartements de 1948-1974. Les écarts sont ensuite moyennés selon le nombre de ventes.
L'ancien d'avant 1919 se vend 8 % plus cher, l'entre-deux-guerres 8 % plus cher. Les immeubles de 1975 à 1989 sont 7 % au-dessus, ceux de 1990 à 2005 18 % au-dessus, ceux de 2006 à 2020 27 % au-dessus.
| Époque de construction | À ville et taille égales | Et à étiquette énergie égale | Ventes comparées |
|---|---|---|---|
| Avant 1919 | +8 % | +7 % | 21 495 |
| De 1919 à 1947 | +8 % | +8 % | 49 900 |
| De 1948 à 1974 | Référence | Référence | 140 593 |
| De 1975 à 1989 | +7 % | +5 % | 52 394 |
| De 1990 à 2005 | +18 % | +15 % | 40 432 |
| De 2006 à 2020 | +27 % | +22 % | 43 300 |
Ce n'est pas qu'une question d'énergie
On pourrait penser que ces immeubles se vendent moins cher parce qu'ils sont mal isolés. Ce n'est pas le cas face à l'ancien. Parmi les appartements vendus, 14 % de ceux de 1948-1974 sont classés F ou G, contre 22 % de ceux de 1919-1947. L'époque la moins chère n'est donc pas la plus énergivore.
Le calcul a été refait à étiquette énergie identique. L'écart avec l'entre-deux-guerres reste de +8 %. Face aux immeubles de 2006 à 2020, il passe de +27 % à +22 % : une partie de l'avantage du récent tient à sa meilleure étiquette, une partie seulement.
| Époque de construction | Appartements | Maisons |
|---|---|---|
| Avant 1919 | 18 % | 28 % |
| De 1919 à 1947 | 22 % | 31 % |
| De 1948 à 1974 | 14 % | 31 % |
| De 1975 à 1989 | 4 % | 5 % |
| De 1990 à 2005 | 1 % | 1 % |
| De 2006 à 2020 | 0 % | 0 % |
D'une ville à l'autre, l'ancien ne vaut pas la même prime
Dans les grandes villes, l'écart entre l'ancien d'avant 1948 et les immeubles de 1948-1974 varie beaucoup. Il atteint +33 % à Orléans et +30 % à Aix-en-Provence. À Paris, où l'ancien domine le parc, il n'est que de +5 %.
Le Havre fait exception. La ville a été reconstruite après la guerre, et son centre des années 1950 est classé au patrimoine mondial. L'ancien d'avant 1948 s'y vend 7 % moins cher que les immeubles de 1948-1974.
| Ville | Avant 1948 | De 2006 à 2020 | Part des ventes de 1948-1974 |
|---|---|---|---|
| Orléans | +33 % | Trop peu de ventes | 36 % |
| Aix-en-Provence | +30 % | Trop peu de ventes | 41 % |
| Lyon | +18 % | +9 % | 28 % |
| Limoges | +17 % | Trop peu de ventes | 47 % |
| Reims | +16 % | +35 % | 36 % |
| Angers | +16 % | +22 % | 33 % |
| Lille | +15 % | +5 % | 23 % |
| Nantes | +14 % | +11 % | 28 % |
| Besançon | +13 % | Trop peu de ventes | 49 % |
| Clermont-Ferrand | +13 % | +28 % | 53 % |
| Nancy | +12 % | Trop peu de ventes | 37 % |
| Dijon | +11 % | +28 % | 41 % |
| Nice | +10 % | +14 % | 47 % |
| Perpignan | +10 % | +50 % | 49 % |
| Marseille | +8 % | +27 % | 38 % |
| Rouen | +7 % | −5 % | 36 % |
| Boulogne-Billancourt | +6 % | Trop peu de ventes | 40 % |
| Paris | +5 % | −4 % | 27 % |
| Brest | +4 % | Trop peu de ventes | 65 % |
| Saint-Étienne | +2 % | Trop peu de ventes | 63 % |
| Toulon | −2 % | +33 % | 52 % |
| Le Havre | −7 % | Trop peu de ventes | 61 % |
Pour les maisons, c'est le récent qui se détache
Le constat est différent pour les maisons. Celles de l'entre-deux-guerres se vendent presque au même prix que celles de 1948-1974 (−1 %). L'écart apparaît avec les maisons récentes : +18 % pour celles de 2006 à 2020. À étiquette énergie égale, cet écart est divisé par trois : pour une maison, l'essentiel de la prime du récent tient à sa performance énergétique.
| Époque de construction | À commune et taille égales | Et à étiquette énergie égale | Ventes comparées |
|---|---|---|---|
| Avant 1919 | −2 % | −2 % | 2 267 |
| De 1919 à 1947 | −1 % | −1 % | 15 777 |
| De 1948 à 1974 | Référence | Référence | 61 840 |
| De 1975 à 1989 | +5 % | +1 % | 20 709 |
| De 1990 à 2005 | +12 % | +5 % | 8 630 |
| De 2006 à 2020 | +18 % | +5 % | 7 303 |
Vous achetez : comment utiliser ces chiffres
- Un immeuble de 1948-1974 offre souvent plus de surface pour le même budget, dans la même ville.
- Regardez les charges et les travaux votés. Chauffage collectif, ascenseurs et façades pèsent dans ces copropriétés.
- Vérifiez l'étiquette énergie du logement visé. L'écart moyen de l'étude ne dit rien d'un bien précis.
- Comparez avec des ventes du même quartier et de la même époque. Les chiffres de votre ville sont sur chatimmo.fr.
Vous vendez : comment utiliser ces chiffres
- Comparez votre bien à des ventes de la même époque de construction, pas au prix moyen de la ville.
- Un appartement de 1948-1974 bien classé au DPE se distingue : mettez l'étiquette en avant.
- Un écart moyen n'est pas une décote automatique. L'étage, l'état et l'adresse comptent autant.
Méthode, sources et limites
L'étude porte sur 869 340 ventes signées de 2022 à 2025, dont 446 625 appartements et 422 715 maisons, dans 23 970 communes. Chaque vente est appariée au diagnostic de performance énergétique du logement, qui indique son année de construction.
- Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Diagnostics de performance énergétique, ADEME.
- Un groupe de comparaison réunit une commune et une tranche de surface. Il n'est retenu que s'il compte au moins 10 ventes pour l'époque comparée et autant pour la référence.
- Seules les ventes portant sur un seul logement sont retenues. Les logements construits après 2020 sont laissés de côté.
- Toutes les ventes n'ont pas de diagnostic apparié, et tous les diagnostics n'indiquent pas l'année de construction.
- La comparaison ne tient pas compte du quartier. Dans beaucoup de villes, l'ancien est au centre et les immeubles de 1948-1974 en périphérie : une partie de l'écart tient à l'emplacement.
- Les résultats ne constituent ni une estimation individuelle, ni une prévision de prix.
Ce que l'on peut retenir
- Les appartements de 1948 à 1974 sont les moins chers au m², à ville et taille égales.
- L'entre-deux-guerres se vend 8 % plus cher, les immeubles de 2006 à 2020 27 % plus cher.
- Un appartement vendu sur trois date de cette époque (35 %).
- À étiquette énergie égale, l'écart avec l'entre-deux-guerres reste de +8 %.
- Pour les maisons, seul le récent se détache : +18 % pour 2006-2020.
Questions fréquentes
Quelle époque de construction se vend le moins cher ?
Pour les appartements, celle de 1948 à 1974, à ville et taille de logement égales. Toutes les autres époques se vendent plus cher au m².
Est-ce à cause du DPE ?
En partie seulement. À étiquette énergie identique, un appartement de l'entre-deux-guerres se vend encore 8 % plus cher qu'un appartement de 1948-1974.
Faut-il éviter les immeubles des années 1960 ?
L'étude ne le dit pas. Elle mesure un écart de prix moyen. Un prix plus bas peut aussi être une occasion, à condition de regarder les charges, les travaux votés et l'étiquette énergie.
Comment connaître l'année de construction d'un immeuble ?
Elle figure dans le diagnostic de performance énergétique, obligatoire dans toute annonce de vente, et souvent dans le règlement de copropriété.
Pourquoi Le Havre fait-il exception ?
Le centre-ville a été reconstruit après 1945. Les immeubles de cette époque y forment le cœur de la ville, là où ailleurs ils sont plus souvent en périphérie.