Pouvoir d'achat immobilier : 14 m² de moins depuis 2021, malgré des revenus en hausse
Avec le même effort, un foyer finance 55 m² dans la grande ville médiane en 2024, contre 69 m² en 2021 et 77 m² en 2017. L'étude croise trois séries, toujours de la même année, dans 37 grandes villes : les prix signés, le revenu des foyers et le taux des crédits. Entre 2021 et 2024, les revenus ont apporté 11 %, les prix presque rien, et la hausse des taux a retiré 26 %. En 2026, les taux remontent.
Pour savoir si l'on peut acheter, trois choses comptent en même temps : le prix du logement, le revenu de l'acheteur et le taux de son crédit. Cette étude les suit ensemble, année par année, dans 37 grandes villes. Elle en tire une mesure simple : la surface qu'un foyer peut financer avec le même effort. Dans la ville médiane, elle est passée de 77 m² en 2017 à 69 m² en 2021, puis à 55 m² en 2024.
Depuis 2021, les revenus ont monté et les prix n'ont presque pas bougé. C'est le taux du crédit qui a réduit la surface que l'on peut acheter.
Ce que mesure l'étude
Le prix est la médiane du prix au m² des appartements vendus dans l'année. Le revenu est le revenu fiscal moyen des foyers de la commune, la même année. Le taux est le taux moyen des crédits immobiliers accordés dans l'année, publié par la Banque de France.
La capacité d'emprunt est le capital qu'un foyer peut emprunter en consacrant 35 % de son revenu à sa mensualité pendant 25 ans. Ce sont les deux plafonds fixés aux banques par le Haut Conseil de stabilité financière. La surface finançable est cette capacité divisée par le prix au m² de la ville. Le calcul ne compte ni apport, ni assurance, ni frais de notaire : c'est un repère identique pour toutes les villes et toutes les années, pas un plan de financement.
De 77 m² à 55 m² : la surface finançable depuis 2017
La surface finançable recule presque sans interruption depuis 2018. Elle perd 8 m² entre 2017 et 2021, quand les prix montent, puis 14 m² entre 2021 et 2024, quand les taux montent. En 2024, elle est plus basse qu'en 2021 et qu'en 2017 dans chacune des 37 villes.
| Année | Prix médian | Revenu moyen par foyer | Taux moyen des crédits | Surface finançable |
|---|---|---|---|---|
| 2017 | 2 170 €/m² | 23 290 € | 1,60 % | 77 m² |
| 2018 | 2 282 €/m² | 23 928 € | 1,50 % | 77 m² |
| 2019 | 2 317 €/m² | 23 403 € | 1,33 % | 75 m² |
| 2020 | 2 531 €/m² | 23 612 € | 1,21 % | 70 m² |
| 2021 | 2 710 €/m² | 24 647 € | 1,11 % | 69 m² |
| 2022 | 2 974 €/m² | 25 738 € | 1,47 % | 65 m² |
| 2023 | 2 962 €/m² | 26 273 € | 3,29 % | 55 m² |
| 2024 | 2 800 €/m² | 27 322 € | 3,73 % | 55 m² |
Les prix : presque toute la hausse date d'avant 2022
De 2017 à 2024, les prix au m² ont augmenté de 28 % en moyenne dans les 37 villes. La hausse s'est faite avant : +27 % de 2017 à 2021, puis encore +6 % en 2022. Les prix n'ont plus bougé en 2023 (−0,2 %) et ont reculé de 4 % en 2024. Sur l'ensemble de la période 2021-2024, ils sont presque stables (+1 %).
Les revenus : +19 % en sept ans, surtout depuis 2021
Le revenu moyen par foyer a progressé de 19 % de 2017 à 2024. La hausse est modeste jusqu'en 2021 (+8 % en quatre ans), plus forte ensuite (+11 % en trois ans, plus de 3 % chaque année). Ces montants sont en euros courants : ils ne sont pas corrigés de la hausse des prix à la consommation.
Les taux : 2023, la hausse la plus brutale
Le taux moyen des crédits immobiliers atteint son point bas en décembre 2021, à 1,06 %. Il prend 1,06 point en 2022, puis 1,92 point en 2023 : de 2,12 % en décembre 2022 à 4,04 % en décembre 2023. Le sommet est atteint en janvier 2024, à 4,17 %.
L'effet sur un emprunteur est direct. Avec 1 000 euros de mensualité sur 25 ans, on empruntait 263 439 € au taux de décembre 2021, et 188 662 € au taux de décembre 2023. Les taux redescendent ensuite jusqu'à 3,08 % en décembre 2025.
| Année | Taux moyen de l'année | Taux en décembre | Emprunt pour 1 000 € par mois |
|---|---|---|---|
| 2018 | 1,50 % | 1,45 % | 249 893 € |
| 2019 | 1,33 % | 1,13 % | 255 153 € |
| 2020 | 1,21 % | 1,20 % | 258 711 € |
| 2021 | 1,11 % | 1,06 % | 261 946 € |
| 2022 | 1,47 % | 2,12 % | 250 923 € |
| 2023 | 3,29 % | 4,04 % | 204 300 € |
| 2024 | 3,73 % | 3,31 % | 194 984 € |
| 2025 | 3,14 % | 3,08 % | 207 768 € |
| 2026 (janvier à août) | 3,24 % | 3,32 % en août | 205 400 € |
Qui a pesé combien
La surface finançable se calcule à partir de trois grandeurs. Sa variation se décompose donc exactement en trois effets : celui des revenus, celui des prix et celui des taux.
De 2017 à 2021, les prix expliquent presque tout. Leur hausse retire 21 % de surface, la baisse des taux en rend 6 % et les revenus 8 %. Au total, la surface recule de 10 %.
De 2021 à 2024, ce sont les taux. Les revenus apportent 11 %, les prix ne changent presque rien (−1 %), et le passage du taux moyen de 1,1 % à 3,7 % retire 26 %. Au total, la surface recule de 18 %. La seule année 2023 en représente l'essentiel : −16 %.
| Période | Effet des revenus | Effet des prix | Effet des taux | Total |
|---|---|---|---|---|
| 2017 à 2021 | +7,6 % | −21,0 % | +6,0 % | −9,8 % |
| 2021 à 2024 | +10,7 % | −1,0 % | −25,6 % | −18,5 % |
| 2017 à 2024 | +19,1 % | −21,8 % | −21,1 % | −26,5 % |
| Année | Effet des revenus | Effet des prix | Effet des taux | Total |
|---|---|---|---|---|
| 2018 | +3,3 % | −3,6 % | +1,1 % | +0,7 % |
| 2019 | −1,4 % | −4,5 % | +2,1 % | −3,9 % |
| 2020 | −0,1 % | −7,6 % | +1,4 % | −6,5 % |
| 2021 | +5,8 % | −7,0 % | +1,3 % | −0,4 % |
| 2022 | +3,1 % | −5,4 % | −4,2 % | −6,6 % |
| 2023 | +3,2 % | +0,2 % | −18,6 % | −15,8 % |
| 2024 | +4,1 % | +4,4 % | −4,6 % | +3,7 % |
Moins d'années de revenu, mais moins de surface
Rapporté aux revenus, le prix d'un logement baisse depuis 2022. Dans la ville médiane, 50 m² coûtaient 5,7 ans de revenu en 2022, et 5,2 ans en 2024. Pourtant la surface finançable passe dans le même temps de 65 m² à 55 m². Les deux mesures ne se contredisent pas. La première ignore le crédit. La seconde le compte, et c'est le crédit qui a renchéri.
Ce que la hausse de 2023 a fait au marché
Quand la capacité d'emprunt recule, les acheteurs sont moins nombreux. Les crédits immobiliers accordés passent de 234,6 milliards d'euros en 2022 à 139,1 milliards d'euros en 2023, puis 118,8 milliards d'euros en 2024, soit −51 % par rapport à 2021. Dans les 37 villes, les ventes d'appartements reculent de 20 % en 2023, puis encore de 11 % en 2024.
Les prix réagissent plus tard. Ils sont stables en 2023 et ne baissent qu'en 2024 (−4 %). Les ventes ont reculé d'abord, les prix ensuite.
| Année | Taux moyen | Crédits accordés | Ventes dans les 37 villes | Prix médian |
|---|---|---|---|---|
| 2020 | 1,21 % | 209,4 milliards d'euros | 126 034 | 2 531 €/m² |
| 2021 | 1,11 % | 243,6 milliards d'euros | 144 115 | 2 710 €/m² |
| 2022 | 1,47 % | 234,6 milliards d'euros | 147 612 | 2 974 €/m² |
| 2023 | 3,29 % | 139,1 milliards d'euros | 118 157 | 2 962 €/m² |
| 2024 | 3,73 % | 118,8 milliards d'euros | 105 285 | 2 800 €/m² |
2025 : un répit
En 2025, le taux moyen redescend à 3,14 %, contre 3,73 % en 2024. À revenu égal, la capacité d'emprunt regagne 7 %. Les crédits accordés remontent à 158,7 milliards d'euros (+34 %), sans retrouver leur niveau de 2022. Les prix repartent légèrement à la hausse (+1,4 % en moyenne dans les 37 villes). Les revenus de 2025 ne sont pas encore publiés : la surface finançable de 2025 ne peut pas être calculée.
2026 : les taux remontent
Le taux moyen des crédits est passé de 3,08 % en décembre 2025 à 3,32 % en août 2026. La hausse est de 0,24 point en huit mois. Elle retire 2,6 % de capacité d'emprunt à revenu égal. C'est sans commune mesure avec 2023, où le taux avait pris 1,92 point en douze mois.
Un autre signal mérite l'attention. Le taux de l'emprunt de l'État français à dix ans atteint 4,0 % en août 2026, contre 3,56 % en décembre 2025. C'est son plus haut niveau depuis au moins 2015, au-dessus du plus haut de 2023 (3,45 % en octobre 2023). Les taux des crédits sont aujourd'hui 0,68 point en dessous. Fin 2022, ils étaient 0,50 point en dessous. Fin 2023, ils étaient 1,39 point au-dessus.
Le marché n'a pas encore réagi. De janvier à août 2026, les crédits accordés atteignent 103,4 milliards d'euros, contre 104,3 milliards d'euros sur les mêmes mois de 2025.
Ce que cela suggère pour la suite
L'étude ne prévoit pas les taux. Elle peut dire ce que les données passées montrent, et ce qu'une poursuite de la hausse changerait.
- Si les taux des crédits revenaient à leur sommet de janvier 2024 (4,17 %), la capacité d'emprunt perdrait encore 9 % par rapport à août 2026.
- En 2022, les taux des crédits étaient aussi en dessous de celui de l'État. Ils l'ont rattrapé puis dépassé en 2023.
- Après la hausse de 2023, les ventes ont reculé dès la première année. Les prix n'ont baissé que l'année suivante, et de quelques pour cent.
- Depuis 2021, les revenus progressent de plus de 3 % par an. Une hausse des taux limitée peut être compensée par les revenus. Une hausse du type de 2023 ne l'a pas été.
- Ce sont des repères tirés du passé, pas une prévision.
Ville par ville
En 2024, la surface finançable va de 29 m² à Saint-Denis à 112 m² à Saint-Étienne. Depuis 2021, elle recule partout. Les baisses les plus fortes sont au Mans (−30 %), à Perpignan et à Brest, où les prix ont continué de monter. La surface recule de moins de 5 % à Montreuil, à Paris et à Boulogne-Billancourt, où la baisse des prix a compensé presque toute la hausse des taux.
| Ville | 2017 | 2021 | 2024 | Évolution 2021-2024 |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Denis | 37 m² | 32 m² | 29 m² | −10 % |
| Montreuil | 35 m² | 29 m² | 29 m² | 0 % |
| Paris | 37 m² | 36 m² | 35 m² | −3 % |
| Nice | 51 m² | 49 m² | 38 m² | −23 % |
| Lille | 54 m² | 51 m² | 42 m² | −17 % |
| Villeurbanne | 60 m² | 47 m² | 43 m² | −9 % |
| Montpellier | 60 m² | 57 m² | 44 m² | −22 % |
| Argenteuil | 61 m² | 53 m² | 46 m² | −14 % |
| Annecy | 63 m² | 58 m² | 46 m² | −21 % |
| Lyon | 61 m² | 51 m² | 47 m² | −8 % |
| Boulogne-Billancourt | 50 m² | 50 m² | 48 m² | −4 % |
| Rennes | 73 m² | 59 m² | 48 m² | −19 % |
| Aix-en-Provence | 59 m² | 61 m² | 49 m² | −20 % |
| Bordeaux | 57 m² | 56 m² | 49 m² | −12 % |
| Angers | 93 m² | 66 m² | 51 m² | −22 % |
| Marseille | 72 m² | 69 m² | 52 m² | −24 % |
| Toulouse | 69 m² | 64 m² | 53 m² | −18 % |
| Nantes | 72 m² | 60 m² | 54 m² | −10 % |
| Ville | 2017 | 2021 | 2024 | Évolution 2021-2024 |
|---|---|---|---|---|
| Tours | 77 m² | 69 m² | 55 m² | −21 % |
| Caen | 85 m² | 73 m² | 56 m² | −23 % |
| Amiens | 78 m² | 76 m² | 57 m² | −25 % |
| Rouen | 77 m² | 71 m² | 57 m² | −19 % |
| Toulon | 78 m² | 77 m² | 59 m² | −24 % |
| Reims | 81 m² | 76 m² | 60 m² | −21 % |
| Grenoble | 77 m² | 76 m² | 63 m² | −17 % |
| Le Havre | 92 m² | 82 m² | 65 m² | −21 % |
| Orléans | 90 m² | 82 m² | 66 m² | −20 % |
| Dijon | 92 m² | 82 m² | 66 m² | −19 % |
| Nîmes | 93 m² | 91 m² | 71 m² | −23 % |
| Brest | 130 m² | 98 m² | 71 m² | −28 % |
| Clermont-Ferrand | 95 m² | 87 m² | 72 m² | −18 % |
| Besançon | 100 m² | 92 m² | 72 m² | −22 % |
| Nancy | 102 m² | 98 m² | 75 m² | −23 % |
| Le Mans | 130 m² | 115 m² | 80 m² | −30 % |
| Perpignan | 114 m² | 114 m² | 82 m² | −28 % |
| Limoges | 137 m² | 114 m² | 94 m² | −18 % |
| Saint-Étienne | 163 m² | 140 m² | 112 m² | −19 % |
Vous achetez : comment utiliser ces chiffres
- Regardez votre mensualité, pas seulement le prix. Un même prix ne coûte pas la même chose à 1 % et à 3 %.
- Faites le calcul avec vos propres revenus et votre apport. La surface de cette étude est un repère commun, sans apport.
- Un taux qui monte réduit votre budget tout de suite. Les prix, eux, mettent plus de temps à s'ajuster.
- Le prix médian d'une ville cache de forts écarts entre quartiers. Les chiffres de votre quartier sont sur chatimmo.fr.
Méthode, sources et limites
L'étude porte sur les 37 villes de métropole de plus de 100 000 habitants qui comptent au moins 60 ventes d'appartements chaque année de 2017 à 2024. Les prix, les revenus et les taux sont toujours ceux de la même année.
- Prix : médiane du prix au m² des ventes d'appartements, d'après les demandes de valeurs foncières. Seules les ventes portant sur un seul logement sont retenues.
- Revenu : revenu fiscal de référence moyen par foyer fiscal de la commune, direction générale des Finances publiques. Les revenus de 2024 sont les derniers publiés. C'est une moyenne, tirée vers le haut par les très hauts revenus, surtout à Paris et à Boulogne-Billancourt.
- Taux : taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat accordés aux ménages, hors renégociations, France entière, Banque de France. Moyenne des mois de l'année. La série commence en août 2017 : la moyenne de 2017 porte sur 5 mois.
- Capacité d'emprunt : 35 % du revenu pendant 25 ans, au taux moyen de l'année, sans assurance, sans apport et sans frais. Le revenu fiscal de référence n'est pas le revenu retenu par une banque : le niveau des surfaces est un repère, c'est leur évolution qui compte.
- Décomposition : effets calculés ville par ville puis moyennés sur les 37 villes. Leur produit redonne exactement la variation totale.
- Le taux est national. Il ne tient pas compte des écarts entre emprunteurs, entre durées ou entre régions.
- Crédits accordés : crédits nouveaux à l'habitat hors renégociations, France entière. Ventes : appartements vendus dans les villes de l'étude.
- La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle. Les villes d'outre-mer ne sont pas étudiées. Pierrefitte-sur-Seine est rattachée à Saint-Denis.
- Les résultats ne constituent ni une estimation individuelle, ni un conseil d'achat, ni une prévision.
Ce que l'on peut retenir
- Dans la ville médiane, un foyer finance 55 m² en 2024, contre 69 m² en 2021 et 77 m² en 2017.
- De 2017 à 2021, ce sont les prix qui ont réduit la surface (+27 %).
- De 2021 à 2024, ce sont les taux : −26 % de capacité d'emprunt, pour +11 % de revenus.
- Après la hausse de 2023, les crédits accordés ont reculé de 51 % et les ventes de 29 %. Les prix n'ont baissé qu'en 2024.
- En 2026, les taux remontent : 3,32 % en août 2026, et 4,0 % pour l'emprunt d'État à dix ans.
Questions fréquentes
Pourquoi achète-t-on moins grand alors que les revenus montent ?
Parce que le crédit coûte plus cher. Entre 2021 et 2024, les revenus ont apporté 11 % de capacité d'achat, et la hausse des taux en a retiré 26 %.
Les prix ont-ils baissé après la hausse des taux ?
Peu, et tard. Ils sont restés stables en 2023 et ont reculé de 4 % en 2024, avant de remonter légèrement en 2025.
Les taux de 2026 sont-ils aussi hauts qu'en 2023 ?
Non. Le taux moyen des crédits est de 3,32 % en août 2026, contre 4,04 % en décembre 2023. Il remonte depuis décembre 2025, de 0,24 point. En revanche le taux de l'emprunt d'État à dix ans est plus haut qu'en 2023.
La surface finançable est-elle ce que je peux acheter ?
Non. C'est un repère : un foyer au revenu moyen de sa ville, 35 % du revenu, 25 ans, sans apport ni assurance. Votre situation dépend de vos revenus, de votre apport et du taux que vous obtenez.
Pourquoi s'arrêter à 2024 pour la surface ?
Les revenus de 2024 sont les derniers publiés par commune. Pour 2025 et 2026, seuls les taux et les prix sont connus.