Prix affichés, prix signés : jusqu'à 34 % d'écart dans les grandes villes

Dans 37 villes de plus de 100 000 habitants, les appartements sont affichés en médiane 12,3 % au-dessus des prix signés l'année précédente. L'écart va de +33,8 % à Perpignan à −3,8 % à Montreuil. L'étude donne le détail ville par ville, explique ce que cet écart mesure et ce qu'il ne mesure pas, et montre comment s'en servir pour vendre ou pour acheter.

Le prix d'une annonce et le prix d'une vente ne décrivent pas la même chose. Le premier est ce qu'un vendeur demande. Le second est ce qu'un acheteur a payé chez le notaire. Dans 37 villes de plus de 100 000 habitants, nous avons comparé le prix médian au m² des appartements en annonce pendant l'été 2026 à celui des ventes signées en 2025. L'écart médian est de 12,3 %. Il ne constitue ni une baisse de prix annoncée, ni une remise que chaque acheteur pourrait obtenir.

Ville par ville : de +34 % à −4 %

L'écart est très inégal d'une ville à l'autre. Il atteint 33,8 % à Perpignan, où les appartements sont affichés à 2 019 €/m² en médiane pour des ventes signées à 1 509 €/m². À l'autre extrémité, Montreuil présente un écart de −3,8 % : le prix médian des annonces y est inférieur à celui des ventes de 2025.

Un quart des villes a un écart inférieur à 5,2 %, un quart un écart supérieur à 20,4 %. 10 villes sur 37 dépassent 20 %. 3 villes ont un écart négatif : Caen, Grenoble et Montreuil. Dans 3 villes, l'écart est inférieur à 1 % en valeur absolue : Angers, Rennes et Toulouse.

Ce classement compare des médianes de ville. Il ne dit rien d'un appartement particulier, dont la rue, l'étage, l'état et les prestations peuvent déplacer fortement la valeur.

Les écarts les plus forts se trouvent dans les villes les moins chères

En classant les villes selon le prix des ventes signées, une régularité apparaît. Dans les 17 villes où le prix vendu médian est inférieur à 3 000 €/m², l'écart médian est de 20,4 %. Il tombe à 5,2 % dans les 13 villes situées entre 3 000 et 4 500 €/m², puis remonte à 14,2 % dans les 7 villes les plus chères.

Un écart en pourcentage ne dit pas tout. À Perpignan, 33,8 % d'écart représentent 510 €/m². À Paris, 17,0 % d'écart représentent 1 691 €/m². Le tableau suivant classe les villes selon l'écart exprimé en euros par m².

Le décalage d'un an explique-t-il l'écart ?

Les annonces datent de l'été 2026 et les ventes de 2025. Si les prix avaient fortement monté entre-temps, l'écart ne ferait que refléter cette hausse. Les ventes de 2026 ne sont pas encore disponibles dans la base DVF. Nous pouvons en revanche mesurer le rythme récent des prix signés, entre 2024 et 2025, dans les mêmes villes et avec la même méthode.

Entre 2024 et 2025, le prix vendu médian a progressé dans 26 villes et reculé dans 11. L'évolution médiane est de +1,1 %. Ce rythme est sans commune mesure avec un écart médian de 12,3 % entre annonces et ventes. Le décalage d'un an contribue à l'écart, il ne suffit pas à l'expliquer.

Et les maisons ?

La même comparaison appliquée aux maisons donne un résultat très différent. Dans les 33 grandes villes qui comptent au moins 60 annonces et 60 ventes de maisons, l'écart médian n'est que de 3,2 %. Il est négatif dans 13 villes. L'écart le plus élevé est observé à Nîmes (+21,5 %), le plus faible à Argenteuil (−9,8 %).

Les maisons vendues dans une grande ville sont peu nombreuses et très différentes les unes des autres. Ces résultats sont donc plus fragiles que ceux des appartements. Ils suggèrent que l'écart entre annonces et ventes est d'abord un phénomène du marché des appartements, ce que l'étude consacrée à Narbonne avait déjà montré à l'échelle d'une ville.

Ce que l'on compare réellement

Une annonce active montre le stock proposé aux acheteurs à un moment donné. Son prix peut encore être négocié, abaissé ou retiré sans qu'aucune vente n'ait lieu. La base DVF enregistre au contraire des ventes conclues. L'étude mesure la distance entre une offre visible et des transactions passées. Elle ne suit pas un même logement de l'annonce jusqu'à l'acte.

• Côté annonces : appartements à vendre, vus entre le 1er juillet et le 19 août 2026, avec un prix et une surface exploitables.
• Côté ventes : ventes DVF simples d'appartements signées en 2025.
• Prix au m² médian dans les deux cas, calculé par ville.
• Villes de plus de 100 000 habitants comptant au moins 60 annonces et 60 ventes.
• Les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille sont regroupés dans leur commune.

Pourquoi les prix affichés restent au-dessus des ventes

La première raison tient à la nature du prix d'annonce. Il peut intégrer une marge de discussion ou une ambition que le marché corrigera. Les biens correctement positionnés trouvent preneur et quittent le stock visible, quand les biens trop chers restent en ligne plus longtemps. Cette sélection tire le prix du stock vers le haut.

La deuxième raison est la composition. Les appartements en vente pendant l'été 2026 ne sont pas ceux qui se sont vendus en 2025. Leur répartition entre quartiers, leur surface et leur état peuvent différer. L'étude ne corrige pas ces différences, contrairement à l'étude de Narbonne qui rapprochait annonces et ventes quartier par quartier.

La troisième raison est le temps, dont la section précédente donne l'ordre de grandeur.

Vous vendez : comment utiliser ces chiffres

Un propriétaire qui fixe son prix à partir des annonces voisines reproduit les attentes des autres vendeurs, y compris celles qui n'ont pas encore rencontré d'acheteur. Dans une ville où l'écart dépasse 20 %, ce réflexe expose à un prix de départ éloigné de ce que le marché a validé.

1. Partir des ventes signées

La base de travail est une petite famille de ventes récentes, dans le même secteur et pour le même type de logement. Une seule vente ne suffit pas.

2. Comparer des biens comparables

• Même type de bien et surface proche.
• Même quartier, et si possible même rue ou même immeuble.
• État du logement et travaux à prévoir.
• Étage, ascenseur, extérieur, stationnement et dépendances.

3. Lire les annonces comme une mesure de la concurrence

Les annonces montrent les biens auxquels le vôtre sera comparé aujourd'hui. Un prix concurrent n'est pas une preuve de valeur tant que le bien n'est pas vendu.

4. Décider à l'avance de ce qui fera réviser le prix

Peu de demandes malgré une bonne visibilité, ou des visites sans offre, sont des signaux à lire dans les premières semaines.

Vous achetez : comment utiliser ces chiffres

L'écart confirme qu'un prix d'annonce est un point de départ. Il ne donne pas une remise universelle. Une offre argumentée s'appuie sur des ventes proches et sur les caractéristiques du logement.

• Cherchez les dernières ventes dans le même immeuble, la même rue ou le même quartier.
• Comparez le prix au m² entre surfaces proches. Le m² d'un studio se paie plus cher que celui d'un grand appartement.
• Chiffrez les travaux séparément.
• Regardez depuis quand l'annonce est en ligne et si son prix a déjà baissé.
• Dans une ville où l'écart est proche de zéro, les prix demandés sont déjà au niveau des dernières ventes.

Méthode, sources et limites

Le prix affiché d'une ville est calculé à partir des annonces d'appartements suivies par chatimmo et vues entre le 1er juillet et le 19 août 2026. Le prix vendu est calculé à partir des ventes DVF simples d'appartements signées en 2025. Dans les deux cas, la valeur retenue est la moyenne, pondérée par les effectifs, de médianes calculées par groupe de biens : par tranche de surface pour les ventes, par étiquette énergétique pour les annonces, et par arrondissement à Paris, Lyon et Marseille. L'écart est le rapport entre les deux.

• Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Annonces suivies par chatimmo. Populations légales, Insee.
• Les annonces et les ventes ne portent pas sur les mêmes logements.
• Les périodes diffèrent : annonces de l'été 2026, ventes de 2025.
• La composition des biens n'est pas corrigée : quartier, surface, état et prestations.
• Les honoraires d'agence ne sont pas isolés dans le prix des annonces.
• Les annonces de logements neufs ne sont pas écartées et les ventes retenues sont les ventes simples, sans dépendance : les appartements vendus avec une cave ou un stationnement en sont exclus. Ces deux choix peuvent majorer l'écart.
• Contrôle de méthode : appliquée à Narbonne, cette comparaison donne un écart de 56 % (3 272 €/m² affichés contre 2 100 €/m² vendus). L'étude détaillée de Narbonne, qui écarte le neuf, regroupe les doublons et réintègre les ventes avec dépendance, aboutit à 19,9 %. Les écarts de cette étude sont donc probablement surestimés. Le classement des villes entre elles est plus sûr que le niveau des écarts.
• Les villes de moins de 100 000 habitants ne sont pas couvertes.
• La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle : leurs villes sont absentes du classement.
• Les résultats ne constituent ni une prévision de prix, ni une estimation individuelle.

Ce que l'on peut retenir

• Dans 37 grandes villes, les appartements sont affichés en médiane 12,3 % au-dessus des prix signés en 2025.
• L'écart va de +33,8 % à Perpignan à −3,8 % à Montreuil.
• Il est le plus fort dans les villes où le m² vaut moins de 3 000 € (20,4 % en médiane).
• Les prix signés n'ont évolué que de +1,1 % en médiane entre 2024 et 2025 : le temps n'explique pas l'écart.
• Pour les maisons, l'écart médian est de 3,2 % seulement.
• L'écart est un repère de marché, pas une remise garantie.

Les annonces montrent les attentes et la concurrence du moment. Les ventes montrent les accords conclus, avec retard. Une estimation sérieuse naît de leur confrontation, à l'échelle du quartier et du type de bien.

Questions fréquentes

Peut-on proposer automatiquement 12 % sous le prix affiché ?

Non. L'écart compare deux ensembles de biens à l'échelle d'une ville. Un appartement bien positionné peut se vendre très près de son prix affiché. Une offre doit être justifiée par des ventes comparables.

L'écart signifie-t-il que les prix vont baisser ?

Non. Pour mesurer une évolution, il faut comparer des ventes entre elles sur plusieurs périodes. L'étude compare des annonces à des ventes passées.

Pourquoi certaines villes ont-elles un écart négatif ?

À Caen, Grenoble et Montreuil, le prix médian des annonces est inférieur à celui des ventes de 2025. Les biens en vente pendant l'été 2026 peuvent être situés dans des quartiers moins chers ou être d'une autre taille que ceux vendus en 2025. Ce résultat ne signifie pas que les vendeurs y proposent des prix inférieurs au marché.

Pourquoi utiliser la médiane plutôt que la moyenne ?

La médiane partage l'échantillon en deux. Elle résiste mieux à quelques biens atypiques qui déplaceraient fortement une moyenne.

Ma ville n'est pas dans le classement, pourquoi ?

L'étude ne retient que les villes de plus de 100 000 habitants qui comptent au moins 60 annonces et 60 ventes d'appartements. En dessous de ces seuils, la médiane devient trop sensible à quelques biens.

La base DVF donne-t-elle à elle seule le bon prix ?

Non. Elle ne décrit ni l'état intérieur, ni la vue, ni la qualité des prestations. Elle fournit une base factuelle, à affiner avec les caractéristiques du logement et la concurrence du moment.