Dix ans de prix : +80 % à Angers, et des grandes villes encore sous leur sommet

Entre 2015 et 2025, le prix au m² des appartements vendus a progressé de 80 % à Angers et de 32 % en médiane dans 39 grandes villes. Mais 21 villes sur 39 restent au moins 3 % sous leur point haut, jusqu'à −12 % à Nantes. L'étude retrace la décennie ville par ville, par arrondissement et par taille de logement.

Les prix immobiliers ont connu une décennie en deux temps : une hausse continue, puis un retournement. Les ventes signées permettent de mesurer ce qu'il en reste, ville par ville. Dans les 39 villes de plus de 100 000 habitants étudiées, le prix au m² des appartements a progressé de 32 % en médiane entre 2015 et 2025. La hausse va de +10 % à Grenoble jusqu'à +80 % à Angers. Ces évolutions sont nominales : elles ne tiennent pas compte de l'inflation.

La décennie ville par ville

À Angers, le m² est passé de 1 730 €/m² en 2015 à 3 113 €/m² en 2025. À Grenoble, il est passé de 2 242 €/m² à 2 475 €/m². À Paris, la hausse sur dix ans est de 22 %, l'une des plus faibles du classement.

Ni le niveau de prix de départ, ni la taille de la ville n'expliquent l'ampleur de la hausse. Des villes peu chères en 2015 ont fortement progressé, comme Brest (+77 %) ou Le Mans (+48 %). D'autres sont restées en bas du classement, comme Perpignan (+16 %) ou Saint-Étienne (+25 %).

Par rapport au point haut

21 villes sur 39 restent au moins 3 % sous leur point haut. Dans 8 villes, le recul dépasse 10 % : Nantes (−12 % depuis 2022), Lyon (−12 % depuis 2022), Bordeaux (−12 % depuis 2022), Montreuil (−12 % depuis 2022), Boulogne-Billancourt (−12 % depuis 2021), Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) (−11 % depuis 2022), Paris (−10 % depuis 2020) et Limoges (−10 % depuis 2022). À l'inverse, 7 villes sont à leur plus haut niveau en 2025 : Brest, Saint-Paul (La Réunion), Caen, Marseille, Nice, Toulon et Saint-Denis (La Réunion).

Un recul marqué ne suit pas toujours une forte hausse. À Lyon, le m² avait progressé de 57 % entre 2015 et 2022, avant de reculer de 12 %. À Angers, il avait progressé de 90 % jusqu'en 2022 et n'a reculé que de 5 %.

Quand les prix ont-ils atteint leur sommet ?

Le point haut n'a pas été atteint partout la même année. Paris a été la première grande ville à plafonner, en 2020. 18 villes ont atteint leur sommet en 2022 et 11 en 2023.

Une hausse concentrée entre 2019 et 2022

La hausse de la décennie n'a pas été régulière. Entre 2015 et 2019, le prix au m² a progressé de 10 % en médiane dans les 39 villes. Entre 2019 et 2022, en trois ans seulement, il a progressé de 23 %.

La dernière colonne montre le mouvement inverse. Dans 28 villes sur 39, les prix de 2025 sont inférieurs à ceux de 2022. Le retournement coïncide avec la remontée des taux d'intérêt, que l'étude ne mesure pas.

Les grandes métropoles ont suivi un autre calendrier. À Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes, l'essentiel de la hausse a eu lieu avant 2019. À Bordeaux, le m² avait gagné 39 % entre 2015 et 2019, puis 9 % seulement entre 2019 et 2022.

Le nombre de ventes a reculé bien plus que les prix

Le marché s'est d'abord ajusté par les volumes. Dans les 39 villes, le nombre de ventes d'appartements a atteint son maximum en 2022, avec 149 270 ventes. Il est tombé à 106 523 en 2024, soit −29 % en deux ans, avant de remonter à 122 324 en 2025.

Sur la même période, de 2022 à 2025, le prix médian n'a reculé que de 4 %. Les vendeurs ont d'abord renoncé à vendre avant d'accepter de baisser leur prix. Les ventes de 2025 peuvent encore être complétées par des actes enregistrés tardivement.

Les petites surfaces ont davantage monté

La hausse n'a pas été la même pour toutes les tailles de logement. Dans les villes étudiées, le prix au m² des appartements de moins de 30 m² a progressé de 37 % en médiane en dix ans, contre 31 % pour les 50 à 80 m² et 29 % pour les 80 m² et plus.

Les maisons ont moins monté que les appartements

Dans 36 des 39 villes, les ventes de maisons sont assez nombreuses pour suivre leur prix chaque année. Leur prix au m² a progressé de 28 % en médiane en dix ans, contre 32 % pour les appartements des mêmes villes. Les appartements ont davantage monté dans 28 villes sur 36.

Les maisons sont aussi plus loin de leur sommet : −6,3 % en médiane, contre −3,9 % pour les appartements. Dans une grande ville, les maisons sont peu nombreuses et très différentes les unes des autres. Ces chiffres sont plus fragiles que ceux des appartements.

À Paris, Lyon et Marseille, arrondissement par arrondissement

À Paris, les vingt arrondissements ont suivi la même trajectoire. La hausse sur dix ans va de 15 % dans le 15e à 28 % dans le 7e, et tous sont sous leur point haut. Le recul est le plus marqué dans le nord-est : −14 % dans le 19e.

À Lyon, les neuf arrondissements ont progressé de 32 % à 41 % et tous ont reculé d'au moins 10 % depuis leur point haut. Le recul atteint −21 % dans le 2e arrondissement.

Marseille est la ville des contrastes. Le m² a progressé de 71 % dans le 7e arrondissement et de 4 % seulement dans le 15e. Les arrondissements du nord, les moins chers, sont ceux qui ont le moins monté.

Année par année dans huit grandes villes

Ces séries montrent des trajectoires très différentes. Marseille progresse presque sans interruption. Bordeaux et Nantes reculent chaque année depuis 2022. Angers et Rennes ont presque conservé leur niveau de 2022.

Et depuis un an ?

Entre 2024 et 2025, le prix au m² a progressé dans 28 villes sur 39. Il a reculé dans 11 villes : Bordeaux (−2,5 %), Amiens (−2,3 %), Le Havre (−1,1 %), Grenoble (−1,1 %), Nantes (−0,8 %), Nancy (−0,5 %), Limoges (−0,3 %), Angers (−0,3 %), Rouen (−0,1 %), Orléans (−0,1 %) et Aix-en-Provence (−0,1 %). Dans la plupart des grandes villes, les prix ont donc cessé de baisser, sans retrouver leur sommet.

Pourquoi un indice à composition fixe

Le m² d'un studio se vend plus cher que celui d'un grand appartement. Si la part des petites surfaces dans les ventes augmente, le prix médian au m² monte sans que le prix d'aucun logement ait changé.

Pour neutraliser cet effet, le prix de chaque année est calculé par tranche de surface, puis les tranches sont combinées avec les mêmes poids chaque année. L'évolution mesurée est celle des prix, pas celle de la composition des ventes.

Vous vendez : comment lire ces chiffres

1. Se référer aux ventes récentes, pas au point haut

Le prix que le marché a validé est celui des ventes de 2024 et de 2025. Dans une ville où les prix ont reculé de 10 % ou plus, un prix fondé sur le souvenir de 2022 est éloigné des dernières ventes.

2. Distinguer la ville et le bien

L'évolution d'une ville est une moyenne. Un arrondissement, un quartier ou un type de bien peut avoir évolué différemment. Les références utiles sont les ventes comparables du même secteur.

3. Tenir compte de la durée de détention

Un bien acheté en 2015 et un bien acheté en 2022 ne se trouvent pas dans la même situation. Le tableau année par année permet de situer le niveau de prix de la ville à la date de l'achat.

Vous achetez : comment lire ces chiffres

• Un recul depuis le point haut ne dit pas que les prix vont continuer à baisser, ni qu'ils vont remonter.
• Comparez le prix demandé aux ventes signées des douze derniers mois, pas au niveau de 2022.
• Dans les villes à leur plus haut niveau en 2025, les références anciennes sous-estiment le marché actuel.
• Le prix au m² ne se compare qu'entre biens de surface proche.

Méthode, sources et limites

L'étude porte sur les ventes DVF de 2015 à 2025 portant sur un seul appartement, dans les villes de plus de 100 000 habitants. Une cave ou un stationnement peuvent accompagner l'appartement : le prix total est alors rapporté à la surface habitable. Pour chaque ville et chaque année, le prix médian au m² est calculé par tranche de surface : moins de 30, 30 à 50, 50 à 80, 80 m² et plus.

• Chaque année, les médianes par tranche sont combinées avec les mêmes poids, ceux de la répartition des ventes de la ville sur l'ensemble de la période 2015-2025.
• Une tranche qui compte moins de 8 ventes une année donnée est écartée. L'année est retenue si les tranches restantes représentent au moins 80 % du poids.
• Maisons : même méthode, avec les tranches moins de 80, 80 à 100, 100 à 130, 130 m² et plus.
• Les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille sont regroupés dans leur commune, sauf dans la section qui leur est consacrée.
• Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Populations légales, Insee.
• Les prix sont nominaux, hors inflation.
• Les ventes de plusieurs logements et celles qui comprennent un local professionnel sont écartées.
• La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle : Metz, Mulhouse et Strasbourg sont absentes de l'étude.
• L'état, l'étage et le quartier des biens vendus ne sont pas pris en compte.
• Les résultats ne constituent ni une prévision de prix, ni une estimation individuelle.

Ce que l'on peut retenir

• Plus forte hausse sur dix ans : Angers (+80 %). Hausse médiane des 39 villes : +32 %.
• Plus fort recul depuis le point haut : Nantes (−12 % depuis 2022).
• 21 grandes villes sur 39 restent au moins 3 % sous leur point haut.
• 7 villes sont à leur plus haut niveau en 2025 : Brest, Saint-Paul (La Réunion), Caen, Marseille, Nice, Toulon et Saint-Denis (La Réunion).
• Le nombre de ventes a reculé de 29 % entre 2022 et 2024, bien plus que les prix.
• Entre 2024 et 2025, les prix ont progressé dans 28 villes sur 39.
• Ces évolutions sont nominales, hors inflation.

Questions fréquentes

Les prix ont-ils baissé dans les grandes villes ?

Par rapport à leur point haut, oui dans la plupart d'entre elles : 21 villes sur 39 sont au moins 3 % en dessous. Par rapport à 2015, non : toutes les villes étudiées ont des prix supérieurs.

Les prix vont-ils remonter ?

L'étude ne permet pas de le dire. Elle mesure des ventes passées. Elle ne contient aucune prévision.

Ces hausses tiennent-elles compte de l'inflation ?

Non. Les prix sont nominaux. Une partie de la hausse sur dix ans correspond à la hausse générale des prix.

Pourquoi ces chiffres diffèrent-ils d'autres indices de prix ?

Les méthodes diffèrent. Cette étude retient les ventes d'un seul appartement et combine des médianes par tranche de surface avec des poids fixes. D'autres indices corrigent davantage de caractéristiques ou portent sur d'autres périmètres.

Ma ville n'est pas dans l'étude, pourquoi ?

L'étude ne retient que les villes de plus de 100 000 habitants pour lesquelles un prix peut être calculé chaque année de 2015 à 2025. Les villes d'Alsace et de Moselle sont absentes, car la base DVF ne les couvre pas.

Pourquoi le nombre de ventes compte-t-il ?

Quand les acheteurs se font rares, les vendeurs attendent avant de baisser leur prix. Le nombre de ventes recule alors plus vite que les prix. C'est ce qui s'est produit entre 2022 et 2024.