Investissement locatif : de 3,9 % à 14,8 % de rendement brut selon la ville

En rapportant le loyer demandé dans les annonces au prix payé chez le notaire, le rendement brut d'un appartement va de 3,9 % aux Sables-d'Olonne à 14,8 % à Montluçon. La médiane des 126 villes étudiées est de 6,2 %. L'étude donne le classement complet et explique pourquoi les rendements élevés se trouvent là où les prix sont bas. Rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts : ce n'est pas un conseil en investissement.

Le rendement locatif brut est le loyer d'une année rapporté au prix d'achat. Il ne tient compte ni des charges, ni de la taxe foncière, ni des travaux, ni de la vacance. C'est un premier filtre, pas une rentabilité finale. Il indique combien le marché local paie un mètre carré loué, par rapport à ce qu'il coûte à l'achat.

Dans 126 villes de plus de 30 000 habitants, ce rendement va de 3,9 % à 14,8 % pour un appartement de 30 à 80 m². La ville médiane est à 6,2 %. Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts. Ce n'est pas un conseil en investissement.

Les villes où le rendement brut est le plus élevé

En tête du classement, on trouve des villes où le prix d'achat est bas sans que les loyers s'effondrent. À Montluçon, un appartement se vend 679 €/m² en médiane et se loue 8,4 €/m²/mois. 19 villes sur 126 ont un rendement brut d'au moins 8 %.

Un rendement élevé demande plus de vigilance sur la demande locative, l'état du bâti et les conditions de revente. Une section plus bas rapproche le rendement de la vacance des logements et des revenus des habitants.

Les villes où le rendement brut est le plus faible

À l'autre extrémité, on trouve des villes littorales et des communes de la région parisienne. Aux Sables-d'Olonne, le m² se vend 4 398 €/m² pour un loyer de 14,3 €/m²/mois. 16 villes sur 126 ont un rendement brut inférieur à 5 %.

Dans ces villes, l'acheteur paie d'abord un emplacement. Le loyer ne suit pas le prix dans les mêmes proportions.

Le rendement baisse quand le prix monte

La relation entre le prix et le rendement est nette. Dans les 32 villes où le m² se vend moins de 2 000 €, le rendement brut médian est de 8,2 %. Dans les 24 villes où il dépasse 4 500 €, il est de 5,1 %.

Entre la première et la dernière ligne du tableau, le prix est multiplié par 3,3 et le loyer par 2,3. Les loyers varient donc moins d'une ville à l'autre que les prix. C'est cet écart qui fait le rendement : il est élevé là où les prix sont bas, plus que là où les loyers sont hauts.

Les rendements élevés vont avec plus de vacance et des revenus plus bas

Un rendement brut élevé a une contrepartie, que les données de l'Insee permettent de mesurer. En classant les villes en quatre groupes de taille égale, du rendement le plus faible au plus élevé, la part de logements vacants passe de 6,8 % à 10,8 %. Le revenu disponible médian passe de 25 680 € à 19 770 € par an.

Là où le rendement est élevé, un logement sur dix est vacant et les habitants ont des revenus plus faibles. Le loyer affiché dans une annonce n'est perçu que si le logement trouve un locataire, et le garde.

Louer meublé : un loyer plus élevé

Dans 42 villes, les annonces de location meublée sont assez nombreuses pour être comparées. Le loyer hors charges d'un appartement meublé de 30 à 80 m² y dépasse celui d'un appartement vide de 13 % en médiane. Rapporté au même prix d'achat, le rendement brut passe de 5,9 % à 6,9 %.

Ce calcul ne tient compte ni du coût du mobilier, ni de la rotation plus fréquente des locataires, ni des règles fiscales propres à chaque régime. Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts. Ce n'est pas un conseil en investissement.

Dans les grandes villes

Sur les 10 villes de plus de 200 000 habitants, 9 se situent sous la médiane. Le rendement brut y va de 4,7 % à 6,7 %. À Paris, il est de 4,9 %, pour un prix de 9 402 €/m² et un loyer demandé de 38,3 €/m²/mois.

En Île-de-France

30 communes franciliennes figurent dans l'étude. Leur rendement brut va de 4,6 % à 8,7 %. Les rendements les plus élevés se trouvent dans les communes où le prix d'achat est le plus bas.

Dans certaines communes, les loyers sont encadrés. Le loyer demandé dans une annonce n'est pas toujours le loyer qui peut être appliqué. L'étude ne tient pas compte de ces règles.

Du rendement brut au rendement net

Le rendement brut ne dit pas ce qu'un logement rapporte à son propriétaire. Pour s'en approcher, il faut retrancher ce que le propriétaire paie et ce qu'il ne perçoit pas.

• Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
• La taxe foncière.
• L'assurance et les frais de gestion éventuels.
• Les périodes sans locataire et les loyers impayés.
• Les travaux d'entretien et de mise aux normes, dont ceux liés à l'étiquette énergie.
• Les frais d'acquisition, qui s'ajoutent au prix d'achat.
• L'impôt sur les revenus locatifs.

Ces postes varient d'un logement à l'autre et d'un propriétaire à l'autre. L'étude ne les chiffre pas. Ils peuvent modifier le classement des villes.

Comment utiliser ces chiffres

1. Comme un premier filtre

Le classement permet de repérer où le rapport entre loyer et prix est favorable. Il ne dit pas si un logement trouvera un locataire, ni à quel prix il se revendra.

2. En vérifiant le loyer

Le loyer utilisé est un loyer demandé dans les annonces, pas un loyer signé. Il convient de le comparer aux loyers pratiqués pour des logements comparables et aux règles locales.

3. En vérifiant le prix

Le prix est une médiane de ville. Le rendement d'un logement précis dépend de son prix d'achat réel, de son quartier et de son état.

4. En regardant l'étiquette énergie

Un logement mal classé au DPE peut être exclu de la location. Le coût des travaux entre alors dans le calcul.

Le classement complet

Les 126 villes sont classées par rendement brut décroissant. Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts. Ce n'est pas un conseil en investissement.

Méthode, sources et limites

Le prix est la médiane du prix au m² des ventes DVF de 2024 et 2025 portant sur un seul appartement de 30 à 80 m². Une cave ou un stationnement peuvent l'accompagner. Le loyer est la médiane du loyer hors charges au m² des annonces de location vide suivies par chatimmo, pour la même tranche de surface, vues de juin à début octobre 2026. Le rendement brut est le loyer mensuel au m² multiplié par douze, rapporté au prix au m².

Contrôle des loyers : dans les 126 villes, le loyer retenu représente en médiane 0,98 fois l'indicateur de loyer d'annonce publié pour la même commune (carte des loyers 2025, ANIL).

• Seules les annonces dont le caractère vide ou meublé est connu, et dont le loyer hors charges peut être établi, sont retenues.
• Villes retenues : plus de 30 000 habitants, au moins 80 ventes et 40 annonces de location.
• Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Annonces de location suivies par chatimmo. Populations légales, Insee.
• Le loyer est un loyer demandé, pas un loyer signé.
• Lorsque la vente comprend une cave ou un stationnement, le prix total est rapporté à la surface habitable.
• Vacance et revenus : recensement de la population 2022 et revenus disponibles 2021 par quartier (Filosofi), Insee. Le revenu d'une ville est celui de son quartier médian : la moitié des habitants vit dans un quartier au revenu médian inférieur.
• Les logements vendus et les logements proposés à la location ne sont pas les mêmes : âge, état et quartier ne sont pas corrigés.
• La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle : leurs villes sont absentes du classement.
• Les règles locales d'encadrement des loyers ne sont pas prises en compte.
• Les chiffres sont publiés à titre d'information. Ils ne constituent pas un conseil en investissement.

Ce que l'on peut retenir

• Le rendement brut médian des 126 villes étudiées est de 6,2 %.
• Il va de 3,9 % aux Sables-d'Olonne à 14,8 % à Montluçon.
• La moitié des villes se situe entre 5,4 % et 7,3 %.
• Le rendement est élevé là où les prix sont bas : les loyers varient moins que les prix d'une ville à l'autre.
• Dans le quart des villes au rendement le plus élevé, 10,8 % des logements sont vacants, contre 6,8 % dans le quart au rendement le plus faible.
• Les villes littorales et les communes les plus chères offrent les rendements bruts les plus faibles.
• Charges, vacance, travaux et impôts réduisent le rendement brut et peuvent changer le classement.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat. Le rendement net retranche les charges, la taxe foncière, l'assurance, la vacance et les travaux. Le rendement après impôt dépend en plus de la situation fiscale du propriétaire.

Faut-il investir à Montluçon ?

L'étude ne permet pas de répondre. Elle mesure un rapport entre loyers demandés et prix vendus à l'échelle d'une ville. Elle ne dit rien de la demande locative ni de la revente d'un logement précis. Ce n'est pas un conseil en investissement.

Pourquoi les grandes villes sont-elles en bas du classement ?

Les prix y sont plus élevés que dans les villes moyennes, dans une proportion plus forte que les loyers. Le rapport entre les deux est donc plus faible.

Le loyer demandé est-il le loyer réellement perçu ?

Non. C'est le loyer affiché dans une annonce. Il peut être négocié, et il peut être plafonné dans les communes où les loyers sont encadrés.

Pourquoi se limiter aux appartements de 30 à 80 m² ?

Les petites surfaces se louent plus cher au m² et les grandes moins cher. Se limiter à une tranche centrale permet de comparer les villes entre elles sans que la taille des logements fausse le résultat.

Ma ville n'est pas dans le classement, pourquoi ?

L'étude ne retient que les villes de plus de 30 000 habitants qui comptent au moins 80 ventes et 40 annonces de location. En dessous de ces seuils, la médiane devient trop sensible à quelques biens.