Studios : le m² se paie en médiane 32 % plus cher que dans un appartement familial

Dans 76 villes de plus de 50 000 habitants, un appartement de moins de 30 m² se vend en médiane 32 % plus cher au m² qu'un appartement de 50 à 80 m². La prime atteint 97 % à Roubaix et disparaît à Paris. L'étude donne le classement complet, explique pourquoi la prime diminue quand la ville est chère et ce qu'elle change pour comparer deux biens.

Plus un appartement est petit, plus son mètre carré est cher. La règle est connue, son ampleur l'est moins. Dans 76 villes de plus de 50 000 habitants, nous avons comparé le prix au m² des appartements de moins de 30 m² à celui des appartements de 50 à 80 m², à partir des ventes signées en 2024 et 2025. La prime médiane est de 32 %. Elle varie de −7 % à +97 % selon la ville.

Pourquoi le m² d'un studio coûte plus cher

Un logement comprend des éléments dont le coût ne dépend presque pas de la surface : une cuisine, une salle d'eau, une entrée, des raccordements. Dans un studio, ces éléments pèsent sur peu de mètres carrés.

La demande joue dans le même sens. Les petites surfaces sont recherchées à la fois par les étudiants, les jeunes actifs et les investisseurs. Leur prix total reste accessible à un plus grand nombre d'acheteurs, ce qui soutient leur prix au m².

La prime ville par ville

La moitié des villes a une prime comprise entre 23 % et 41 %. 11 villes dépassent 50 %. À Roubaix, un appartement de moins de 30 m² se vend 2 388 €/m² en médiane, contre 1 211 €/m² pour un 50 à 80 m².

Dans 3 villes, la prime est négative : Paris, Pantin et Clichy. Le m² des petites surfaces y est légèrement moins cher que celui des 50 à 80 m². Dans 16 villes au total, la prime est inférieure à 15 %.

Plus la ville est chère, plus la prime est faible

La prime diminue nettement quand le niveau de prix de la ville augmente. Elle est de 37 % en médiane dans les 33 villes où le 50 à 80 m² se vend moins de 2 500 €/m², de 33 % dans les 28 villes intermédiaires et de 9 % dans les 15 villes où il dépasse 4 500 €/m².

À Paris, le m² d'un appartement de moins de 30 m² se vend 9 827 €/m², celui d'un 50 à 80 m² 10 007 €/m². La prime est de −2 %. Dans les villes les plus chères, le prix au m² est déjà élevé pour toutes les surfaces, et les coûts fixes d'un logement pèsent peu dans le total.

Entre 30 et 50 m², la prime est trois fois plus faible

La prime ne concerne pas que les studios, mais elle diminue vite avec la surface. Un appartement de 30 à 50 m² se vend en médiane 11 % plus cher au m² qu'un 50 à 80 m², contre 32 % pour un moins de 30 m². L'essentiel de la prime se concentre donc sur les plus petites surfaces.

Plus cher à l'achat, mais mieux loué

Les loyers au m² des petites surfaces sont eux aussi plus élevés. Dans les 76 villes où les deux mesures existent, le loyer au m² demandé pour un moins de 30 m² dépasse celui d'un 50 à 80 m² de 80 % en médiane. L'écart de loyer est donc plus fort que l'écart de prix.

Le rendement brut médian d'un appartement de moins de 30 m² ressort à 8,6 %, contre 6,2 % pour un 50 à 80 m². Il s'agit d'un rendement brut, avant charges, vacance, travaux et impôts. Ce n'est pas un conseil en investissement.

Ce rendement compare des loyers demandés dans les annonces à des prix de vente signés. Il ne tient pas compte de la rotation des locataires ni de la vacance, qui sont souvent plus fortes dans les petites surfaces, ni des règles locales d'encadrement des loyers.

Ce que cela change pour comparer deux biens

Le prix au m² moyen d'un quartier mélange toutes les surfaces. Appliqué à un studio, il conduit à le juger trop cher. Appliqué à un grand appartement, il conduit à le surestimer. La comparaison n'a de sens qu'entre biens de surface proche.

Vous vendez une petite surface

1. Se comparer à des ventes de petites surfaces

Les références utiles sont les ventes d'appartements de moins de 30 m² du même secteur. Le prix au m² moyen du quartier conduirait à sous-estimer le bien.

2. Raisonner aussi en prix total

L'acheteur d'un studio compare des budgets autant que des prix au m². Le prix total doit rester cohérent avec celui des biens voisins un peu plus grands.

3. Tenir compte de l'étiquette énergie

Les petites surfaces sont plus souvent mal classées au DPE. Dans les ventes de 2022 à 2025 appariées à un diagnostic, 19 % des appartements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre 9 % des appartements de 50 à 80 m². Un acheteur qui veut louer vérifiera que l'étiquette le permet.

Vous achetez une petite surface

• Comparez le prix au m² à celui d'autres petites surfaces, pas à la moyenne du quartier.
• Regardez l'écart de prix total avec un appartement de 30 à 50 m² : la prime au m² y est bien plus faible.
• Si vous achetez pour louer, raisonnez en rendement net : charges, vacance, travaux et fiscalité réduisent le rendement brut.
• Vérifiez l'étiquette DPE et les règles locales applicables aux loyers.
• Dans les villes les plus chères, la prime est faible ou nulle : un prix au m² très supérieur à celui des grands appartements doit être justifié.

Méthode, sources et limites

Le prix de chaque tranche de surface est calculé à partir des ventes DVF simples d'appartements signées en 2024 et 2025. La valeur retenue est la moyenne, pondérée par le nombre de ventes, des médianes annuelles. La prime est le rapport entre le prix au m² des moins de 30 m² et celui des 50 à 80 m².

• Villes de plus de 50 000 habitants comptant au moins 30 ventes dans chacune des deux tranches de surface.
• Les arrondissements de Paris, Lyon et Marseille sont regroupés dans leur commune.
• Loyers : annonces de location non meublée de 2026, observées avant le 20 août, par tranche de surface.
• Rendement brut : loyer annuel au m² rapporté au prix au m² des ventes.
• Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Annonces de location suivies par chatimmo. Populations légales, Insee.
• La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle : leurs villes sont absentes du classement.
• La localisation des petites surfaces, souvent plus centrale, n'est pas corrigée. Une partie de la prime vient de l'emplacement.
• L'état, l'étage et l'étiquette énergie des biens ne sont pas pris en compte.
• Les ventes simples portent sur un seul logement, sans dépendance. Les appartements vendus avec une cave ou un stationnement en sont exclus. Si cette exclusion touche davantage les grands appartements que les studios, la prime mesurée est majorée.
• Les résultats ne constituent ni une estimation individuelle, ni un conseil en investissement.

Ce que l'on peut retenir

• Un appartement de moins de 30 m² se vend en médiane 32 % plus cher au m² qu'un 50 à 80 m².
• La prime atteint 97 % à Roubaix et elle est négative à Paris, Pantin et Clichy.
• Plus la ville est chère, plus la prime est faible.
• Entre 30 et 50 m², la prime n'est plus que de 11 %.
• Le rendement brut médian est de 8,6 % pour un moins de 30 m², contre 6,2 % pour un 50 à 80 m², avant charges, vacance, travaux et impôts.
• Le prix au m² ne se compare qu'entre biens de surface proche.

Questions fréquentes

Un studio est-il trop cher s'il dépasse le prix au m² du quartier ?

Pas nécessairement. Le prix au m² d'un quartier mélange toutes les surfaces. Dans la plupart des villes, le m² d'un studio se vend plus cher que celui d'un grand appartement.

Un studio est-il plus rentable qu'un grand appartement ?

Le rendement brut médian mesuré est plus élevé : 8,6 % contre 6,2 %. Ce chiffre ne tient compte ni des charges, ni de la vacance, ni des travaux, ni des impôts. Il ne permet pas de conclure sur la rentabilité d'un projet précis.

Pourquoi la prime est-elle nulle à Paris ?

Le prix au m² y est élevé pour toutes les surfaces, et les coûts fixes d'un logement pèsent peu dans le total. L'étude constate cet écart, elle n'en mesure pas les causes.

Pourquoi comparer aux appartements de 50 à 80 m² ?

C'est la tranche des appartements familiaux courants, présente dans toutes les villes avec assez de ventes pour calculer une médiane solide.

Ma ville n'est pas dans le classement, pourquoi ?

L'étude ne retient que les villes de plus de 50 000 habitants qui comptent au moins 30 ventes dans chacune des deux tranches de surface. Les villes d'Alsace et de Moselle sont absentes, car la base DVF ne les couvre pas.

La prime est-elle la même pour un meublé ?

L'étude porte sur les prix de vente, qui ne dépendent pas du mode de location. Les loyers utilisés pour le rendement sont ceux des locations non meublées.