Passoires thermiques : une maison classée G se vend 20 % moins cher qu'une maison classée D
En appariant 370 489 ventes signées à leur diagnostic de performance énergétique, une maison classée G se vend en moyenne 20,1 % moins cher au m² qu'une maison classée D du même département et de surface comparable. Pour un appartement, l'écart n'est que de 3,1 %. L'étude détaille les écarts par étiquette, par surface et par département, et explique ce qu'ils mesurent vraiment.
L'étiquette énergie d'un logement pèse sur son prix de vente. Pour le mesurer, il ne suffit pas de comparer des annonces : il faut rapprocher des ventes signées de leur diagnostic. Sur 370 489 ventes de 2022 à 2025 appariées à un DPE, une maison classée G se vend en moyenne 20,1 % moins cher au m² qu'une maison classée D du même département et de surface comparable. Cet écart est un ordre de grandeur de marché. Ce n'est pas une décote qui s'appliquerait à chaque bien.
L'écart mesure la valeur associée à une étiquette, pas le seul effet de l'isolation.
Plus l'étiquette est mauvaise, plus le prix baisse
Pour les maisons, la progression est régulière d'une classe à l'autre. Par rapport à la classe D, une maison classée E se vend 8,2 % moins cher, une maison classée F 14,3 % moins cher et une maison classée G 20,1 % moins cher. Dans l'autre sens, une maison classée C se vend 8,6 % plus cher, une maison classée B 15,8 % plus cher.
| Étiquette | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| A | +20,9 % | +23,1 % |
| B | +15,8 % | +16,8 % |
| C | +8,6 % | +4,5 % |
| D | référence | référence |
| E | −8,2 % | −0,8 % |
| F | −14,3 % | −1,6 % |
| G | −20,1 % | −3,1 % |
Entre une maison classée B et une maison classée G, l'écart cumulé dépasse 30 points. Les maisons classées A et B sont toutefois des constructions récentes, bâties vers 2017 et 2006 : leur prix reflète aussi l'âge du bâti, et pas seulement sa performance énergétique.
Un effet fort pour les maisons, faible pour les appartements
Pour les appartements, l'écart existe mais il est bien plus faible : −1,6 % pour la classe F et −3,1 % pour la classe G. Les classes E, F et G restent à moins de quatre points de la classe D.
Une maison mal isolée implique souvent des travaux lourds sur la toiture, les murs ou le chauffage, que l'acheteur chiffre dès la visite et qu'il paiera seul. En appartement, une partie des travaux relève de la copropriété. Leur coût est partagé, leur calendrier dépend d'un vote, et ils pèsent moins directement sur le prix d'un lot.
L'écart selon la surface de la maison
L'écart n'est pas le même pour toutes les maisons. Il est plus marqué pour les maisons de taille moyenne ou grande que pour les petites. Une maison classée G de 90 à 130 m² se vend 26,0 % moins cher qu'une maison classée D de même taille, contre 17,8 % pour une maison de moins de 90 m².
| Surface | Classe B | Classe E | Classe F | Classe G |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 90 m² | +18,0 % | −6,2 % | −11,8 % | −17,8 % |
| De 90 à 130 m² | +14,9 % | −10,6 % | −18,5 % | −26,0 % |
| Plus de 130 m² | +14,3 % | −12,0 % | −20,3 % | −25,4 % |
Plus la surface à chauffer et à rénover est grande, plus la facture attendue est élevée. Les acheteurs semblent en tenir compte.
| Surface | Classe B | Classe E | Classe F | Classe G |
|---|---|---|---|---|
| Moins de 30 m² | +1,0 % | −1,2 % | −1,7 % | −3,3 % |
| De 30 à 50 m² | +16,9 % | −0,5 % | −1,2 % | −2,8 % |
| De 50 à 80 m² | +18,4 % | −0,1 % | −1,7 % | −2,8 % |
| Plus de 80 m² | +27,5 % | −3,4 % | −4,6 % | non significatif |
Pour les appartements, l'écart reste faible dans toutes les tranches de surface. La mention « non significatif » signale un groupe de moins de 100 ventes, pour lequel aucun écart n'est affiché.
Quelle part des ventes est concernée ?
Les étiquettes F et G représentent 14 % des ventes appariées. La classe D est la plus fréquente (33 %), devant la classe C (26 %) et la classe E (21 %).
| Étiquette | Maisons | Appartements |
|---|---|---|
| A | 3,3 % | 0,3 % |
| B | 4,5 % | 2,6 % |
| C | 24,1 % | 28,7 % |
| D | 33,3 % | 32,3 % |
| E | 20,2 % | 21,9 % |
| F | 9,1 % | 8,3 % |
| G | 5,6 % | 5,9 % |
La part des logements classés F ou G dans les ventes appariées recule d'année en année : 16,5 % en 2022, 12,8 % en 2025.
| Année de la vente | Classe F | Classe G | F et G |
|---|---|---|---|
| 2022 | 10,0 % | 6,5 % | 16,5 % |
| 2023 | 9,1 % | 5,9 % | 15,0 % |
| 2024 | 8,1 % | 5,4 % | 13,6 % |
| 2025 | 8,1 % | 4,8 % | 12,8 % |
Cette répartition décrit les ventes que chatimmo a pu apparier à un diagnostic. Elle ne décrit pas l'ensemble du parc de logements, ni l'ensemble des ventes.
Un écart qui ne mesure pas que l'énergie
Les logements mal classés ne diffèrent pas des autres par leur seule isolation. Ils sont plus anciens et plus petits, comme le montrent les ventes appariées.
| Étiquette | Maisons, année | Maisons, surface | Appartements, année | Appartements, surface |
|---|---|---|---|---|
| A | 2017 | 103 m² | 1999 | 51 m² |
| B | 2006 | 99 m² | 1973 | 52 m² |
| C | 1997 | 98 m² | 1971 | 36 m² |
| D | 1977 | 91 m² | 1954 | 39 m² |
| E | 1964 | 86 m² | 1949 | 35 m² |
| F | 1957 | 82 m² | 1945 | 32 m² |
| G | 1955 | 76 m² | 1935 | 27 m² |
Les maisons classées G vendues ont été construites vers 1955, celles classées D vers 1977. Leur surface est de 76 m² contre 91 m². Pour les appartements, la surface passe de 39 m² en classe D à 27 m² en classe G.
La comparaison à département et tranche de surface identiques corrige une partie de ces différences. Elle ne corrige ni l'âge du bâti, ni l'état général, ni la localisation à l'intérieur du département. Une maison classée G est plus souvent une maison ancienne à rénover entièrement : l'écart de prix rémunère l'ensemble de ces travaux, pas seulement ceux qui améliorent l'étiquette.
D'un département à l'autre
L'écart varie fortement selon le territoire. Parmi les 27 départements qui comptent au moins 200 ventes de maisons classées G dans les groupes retenus, il va de −33,1 % (Corrèze) à +4,9 % (Loire-Atlantique).
| Département | Écart à la classe D |
|---|---|
| Corrèze | −33,1 % |
| Nord | −32,5 % |
| Puy-de-Dôme | −31,9 % |
| Saône-et-Loire | −29,8 % |
| Ain | −28,2 % |
| Morbihan | −26,7 % |
| Allier | −25,7 % |
| Pas-de-Calais | −23,9 % |
| Loiret | −23,4 % |
| Manche | −23,3 % |
| Département | Écart à la classe D |
|---|---|
| Loire-Atlantique | +4,9 % |
| Aisne | −1,5 % |
| Rhône | −3,8 % |
| Charente-Maritime | −6,5 % |
| Haute-Savoie | −6,9 % |
| Oise | −7,3 % |
| Calvados | −8,3 % |
| Eure | −8,5 % |
Ces écarts par département reposent sur des effectifs bien plus faibles que la moyenne nationale. Ils sont sensibles à la localisation des biens : dans un département littoral ou très urbain, une maison ancienne mal classée peut être située dans un secteur recherché et se vendre cher malgré son étiquette. Un écart faible ne signifie pas que l'étiquette n'y compte pas.
Le cadre réglementaire
Pour être loué, un logement doit respecter un niveau minimal de performance énergétique. En France métropolitaine, il doit être classé F au moins depuis 2025. Il devra être classé E au moins à partir de 2028, puis D au moins à partir de 2034. Un logement classé G, puis F, puis E, sort donc progressivement du marché locatif, ce qui pèse sur sa valeur pour un investisseur.
Source : service-public.gouv.fr, fiche « Logement décent », vérifiée le 21 mars 2025. Ce calendrier peut être modifié par la loi : il convient de le vérifier à la date de votre projet.
Vous vendez un logement classé F ou G
1. Faire réaliser le diagnostic tôt
L'étiquette est connue de l'acheteur avant la visite. Mieux vaut la connaître avant de fixer le prix que la découvrir au moment de la négociation.
2. Faire chiffrer les travaux
Un devis transforme une inquiétude en montant. Sans devis, l'acheteur retient son propre chiffrage.
3. Comparer le coût des travaux à l'écart de prix
L'écart de prix entre deux étiquettes donne un ordre de grandeur de ce que le marché accorde à un meilleur classement. Rénover avant de vendre a du sens si le coût des travaux est inférieur à cet écart. L'étude ne permet pas de conclure pour un bien donné.
4. Se comparer à des ventes de même étiquette
Le prix d'une maison classée G se compare à des ventes de maisons classées F ou G du même secteur, pas à la moyenne du quartier.
Vous achetez un logement classé F ou G
- Lisez le DPE en entier : la consommation estimée et les travaux recommandés comptent autant que la lettre.
- Faites chiffrer les travaux avant de formuler une offre.
- Ne déduisez pas les travaux deux fois. Si le prix demandé est déjà au niveau des ventes de logements mal classés, il les intègre.
- En appartement, consultez les procès-verbaux d'assemblée générale : les travaux votés ou à l'étude pèsent sur les charges à venir.
- Si vous achetez pour louer, vérifiez que l'étiquette permettra de louer le logement à la date prévue.
Méthode, sources et limites
L'étude porte sur les ventes DVF simples de 2022 à 2025 que chatimmo a appariées à un diagnostic de performance énergétique, à partir de l'adresse, de la surface et de la date. Seuls les appariements jugés sûrs ou probables sont retenus.
- Pour chaque département, type de bien et tranche de surface, le prix médian au m² de chaque étiquette est comparé à celui de la classe D.
- Tranches de surface des appartements : moins de 30, 30 à 50, 50 à 80, plus de 80 m². Maisons : moins de 90, 90 à 130, plus de 130 m².
- Les écarts sont pondérés par le nombre de ventes. Les groupes de moins de 10 ventes sont écartés.
- Sources : demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Diagnostics de performance énergétique, ADEME.
- L'âge, l'état et la localisation précise du bien ne sont pas entièrement neutralisés.
- Le diagnostic apparié peut avoir été réalisé après la vente, par exemple à la suite de travaux.
- Toutes les ventes ne peuvent pas être appariées à un diagnostic. L'échantillon n'est pas l'ensemble du marché.
- La base DVF ne couvre pas l'Alsace et la Moselle.
- Les résultats ne constituent ni une estimation individuelle, ni un conseil en investissement.
Ce que l'on peut retenir
- Une maison classée G se vend 20,1 % moins cher au m² qu'une maison classée D du même département. Classe F : 14,3 %.
- Pour un appartement classé G, l'écart est de 3,1 % seulement.
- L'écart est plus marqué pour les maisons de plus de 90 m² que pour les petites maisons.
- Les étiquettes F et G représentent 14 % des ventes appariées, une part qui recule depuis 2022.
- Les logements mal classés sont aussi plus anciens et plus petits : l'écart ne mesure pas la seule performance énergétique.
- C'est un ordre de grandeur de marché, pas une décote automatique.
Questions fréquentes
Une maison classée G perd-elle forcément 20 % de sa valeur ?
Non. L'écart est une moyenne calculée sur des ventes réelles. Pour un bien donné, il peut être plus faible ou plus fort selon l'emplacement, l'état général et l'ampleur des travaux.
Rénover avant de vendre est-il rentable ?
L'étude ne permet pas de répondre pour un bien précis. Elle donne l'écart de prix moyen entre deux étiquettes. La réponse dépend du coût réel des travaux, à faire chiffrer, et du prix des ventes comparables dans le secteur.
Pourquoi l'étiquette pèse-t-elle moins sur les appartements ?
Une partie des travaux relève de la copropriété : isolation des façades, toiture, chauffage collectif. Leur coût est partagé et ne dépend pas du seul acheteur. L'emplacement pèse aussi davantage dans le prix d'un appartement.
Pourquoi comparer à la classe D ?
C'est l'étiquette la plus fréquente dans les ventes appariées. Elle fournit la référence la plus solide dans chaque département et chaque tranche de surface.
Les classes A et B valent-elles vraiment 15 à 20 % de plus ?
Elles se vendent plus cher, mais les maisons concernées sont des constructions récentes, bâties vers 2017 pour la classe A et vers 2006 pour la classe B. L'écart reflète aussi la prime du bâti récent. Il ne peut pas être attribué à la seule performance énergétique.
D'où vient le diagnostic associé à chaque vente ?
Des diagnostics publiés par l'ADEME, rapprochés des ventes DVF par l'adresse, la surface et la date.