Annonces immobilières : de 8 % à 38 % retirées avant 30 jours

Sur 812 844 annonces, la probabilité de retrait avant 30 jours atteint 37,9 % à Vénissieux et 35,9 % à Asnières-sur-Seine, contre 8,5 % à Lisieux et 8,4 % à Saint-Gilles-Croix-de-Vie. L’écart coïncide surtout avec le volume de biens à vendre rapporté au parc de logements, puis avec la structure du parc, la démographie et le bassin d’emploi.

Le délai national masque des marchés locaux qui ne fonctionnent pas au même rythme. Parmi les communes disposant d’au moins 300 observations, la probabilité qu’une annonce sorte du marché avant son 30e jour varie ici de 8,4 % à 37,9 %. Autrement dit, la vitesse observée est multipliée par 4,5 entre les deux extrêmes.

Pourquoi un tel écart ? Aucun indicateur isolé ne suffit. Nous avons croisé la vitesse de retrait avec le stock de biens à vendre suivi par chatimmo, le parc de logements, la vacance, la démographie, la structure par âge, le statut d’occupation et l’emploi publiés par l’Insee. Cette lecture ne démontre pas une cause unique. Elle identifie les mécanismes les plus cohérents avec les données disponibles.

Ce que mesure réellement un retrait à 30 jours

L’indicateur est une probabilité de retrait estimée par la méthode de Kaplan-Meier. Cette méthode tient compte des annonces encore actives au moment du calcul. Elle évite de traiter comme lentes des annonces récentes qui n’ont simplement pas encore eu le temps d’atteindre 30 jours.

Une annonce retirée peut correspondre à une vente, mais aussi à une suspension, à la fin d’un mandat, à une republication ou à un retrait volontaire. La vitesse de sortie constitue donc un signal de liquidité apparente. Elle ne permet pas, à elle seule, d’affirmer qu’un bien a été vendu ni à quel prix.

Les 5 marchés les plus rapides et les 5 plus lents

Le classement ci-dessous porte sur les communes comptant au moins 300 annonces observées. Il compare la probabilité estimée qu’une annonce soit retirée avant son 30e jour. Il ne mesure ni le nombre de ventes signées ni leur prix final.

Quatre communes, quatre profondeurs de stock

Le facteur qui sépare le mieux les marchés : le stock à absorber

Le contraste le plus net apparaît lorsque l’on rapporte les biens à vendre actifs au nombre total de logements. Vénissieux et Asnières-sur-Seine comptent respectivement 15,8 et 20,2 biens à vendre pour 1 000 logements. Lisieux monte à 39,9 et Saint-Gilles-Croix-de-Vie à 69,4. Les deux marchés où les annonces sortent le plus lentement doivent donc absorber un stock relatif environ deux à quatre fois supérieur.

Ce ratio ne mesure pas directement le nombre d’acheteurs. Il décrit la quantité d’offre visible par rapport à la taille du parc. Toutes choses égales par ailleurs, un acheteur dispose de davantage de choix lorsque le stock relatif est élevé. Les vendeurs se trouvent alors davantage en concurrence et la commercialisation peut s’allonger. À l’inverse, une offre plus resserrée peut accélérer les décisions sur les biens correctement positionnés.

Vénissieux : une offre resserrée dans un marché urbain mobile

Vénissieux ne doit pas sa vitesse à une forte croissance démographique récente. La commune compte 65 502 habitants en 2023 et sa population a légèrement reculé de 0,1 % par an entre 2017 et 2023. En revanche, 35,1 % des habitants ont entre 15 et 39 ans, 67,7 % des résidences principales sont occupées par des locataires et la commune offre 130 emplois pour 100 actifs occupés qui y résident. Ces caractéristiques décrivent un territoire dense, avec des mobilités résidentielles et un bassin d’emploi significatif.

La vacance des logements atteint environ 9,0 %, ce qui empêche d’expliquer le résultat par une pénurie générale de logements. Côté prix affichés, 1,4 % des annonces suivies par chatimmo ont baissé sur 90 jours et la baisse médiane atteint 12,1 % lorsqu’elle se produit. Cette minorité de corrections marquées peut aider certains biens à retrouver le marché, sans expliquer à elle seule la vitesse globale.

Asnières-sur-Seine : croissance démographique et jeunes actifs

Asnières-sur-Seine combine un stock relatif faible avec une dynamique démographique plus franche. La population a progressé de 1,6 % par an entre 2017 et 2023 pour atteindre 93 941 habitants. Les 25 à 39 ans représentent 26,8 % de la population, 56,6 % des résidences principales sont louées et 73,4 % des 15 à 64 ans ont un emploi. Cet ensemble est compatible avec une demande résidentielle régulière et un renouvellement fréquent des ménages.

La commune compte seulement 51 emplois locaux pour 100 actifs occupés résidents. Elle fonctionne donc largement comme un marché résidentiel intégré à un bassin d’emploi plus vaste. La vacance atteint environ 8,5 %. Seulement 0,5 % des annonces suivies ont enregistré une baisse de prix sur 90 jours, avec une correction médiane de 3,1 % lorsqu’elle existe. La vitesse de retrait observée ne paraît donc pas dépendre d’une vague de baisses de prix.

Lisieux : un pôle d’emploi qui ne suffit pas à fluidifier le stock

Lisieux présente presque 40 biens à vendre actifs pour 1 000 logements. Dans le même temps, sa population a diminué de 0,6 % par an entre 2017 et 2023, pour atteindre 19 645 habitants. La vacance des logements s’établit autour de 9,8 % et 12,7 % des 15 à 64 ans sont au chômage au sens du recensement. Un stock relatif plus abondant rencontre donc un bassin résidentiel qui se contracte.

Le contre-exemple est instructif : Lisieux reste un véritable pôle d’emploi. L’Insee y recense 14 691 emplois pour 6 956 actifs occupés résidents, soit 211 emplois pour 100 actifs occupés. Le dynamisme économique local peut soutenir la demande, mais il ne compense pas automatiquement la démographie, le volume d’offre et l’adéquation entre les biens proposés et les acheteurs présents.

Saint-Gilles-Croix-de-Vie : un marché attractif, mais très saisonnier

Saint-Gilles-Croix-de-Vie réunit 706 biens à vendre actifs pour 10 171 logements, soit le stock relatif le plus élevé des quatre communes. La structure du parc est atypique : 4 971 logements sont des résidences secondaires ou occasionnelles, soit 48,9 % du total, tandis que les résidences principales n’en représentent que 45,7 %. La vacance classique reste pourtant faible, à environ 5,5 %.

La commune est attractive : sa population a progressé de 1,4 % par an entre 2017 et 2023. Cette hausse provient d’un solde migratoire positif de 2,7 % par an, qui compense un solde naturel négatif de 1,3 %. Dans le même temps, 47,7 % des habitants ont 65 ans ou plus. La croissance existe donc, mais le marché reste fortement orienté vers les résidences secondaires, les retraités et des décisions d’achat moins contraintes par un calendrier de résidence principale.

Cette configuration peut produire un paradoxe : un territoire recherché et peu vacant peut conserver longtemps un stock important à la vente. Les vendeurs de résidences secondaires sont parfois moins pressés, les acheteurs comparent davantage des biens hétérogènes et la demande varie selon la saison. Il s’agit d’une hypothèse cohérente avec les données, pas d’une cause directement observée annonce par annonce.

Les critères retenus pour expliquer le phénomène

La pondération classique d’un investissement locatif ne répond pas exactement à la question étudiée ici. Nous l’avons donc adaptée à la vitesse de sortie des annonces de vente. Cette grille sert à organiser l’analyse. Elle ne produit pas une note d’investissement ni un classement des villes.

• 30 % pour la profondeur du stock et la liquidité apparente : nombre de biens à vendre actifs rapporté au parc et probabilité de retrait à 30 jours.
• 20 % pour la structure de l’offre : vacance des logements, résidences principales et poids des résidences secondaires.
• 15 % pour la démographie : évolution de la population et structure par âge.
• 15 % pour l’économie et l’emploi : taux d’emploi, chômage et concentration des emplois dans la commune.
• 10 % pour le bassin résidentiel structurel : part des locataires et présence des jeunes adultes, sans les confondre avec une demande d’achat certaine.
• 10 % pour l’ajustement des prix affichés : fréquence et ampleur des baisses détectées sur 90 jours, comme signal secondaire de repositionnement.

Le rendement locatif net, la fiscalité, le zonage, l’encadrement des loyers et la sécurité sont importants pour un investisseur, mais trop indirects pour expliquer un retrait d’annonce de vente sur 30 jours. Les projets urbains et le potentiel de plus-value sur trois à cinq ans exigeraient une série homogène de transactions et une analyse prospective qui ne figurent pas dans ce jeu de données. Nous préférons les écarter plutôt que leur attribuer un poids artificiel.

Ce que l’on peut retenir

• Le stock de biens à vendre rapporté au parc est le facteur observable qui sépare le plus nettement les communes rapides des communes lentes.
• La croissance démographique aide à comprendre Asnières-sur-Seine, mais elle n’explique pas tout puisque Saint-Gilles-Croix-de-Vie progresse aussi tout en affichant un retrait lent.
• Un bassin d’emploi puissant ne garantit pas une sortie rapide, comme le montre Lisieux.
• Le taux de vacance ne suffit pas : Saint-Gilles-Croix-de-Vie combine peu de logements vacants et beaucoup de biens à vendre, dans un parc dominé par les résidences secondaires.
• La typologie, l’état, le prix exact et la qualité de présentation de chaque bien restent déterminants, mais ne sont pas disponibles dans les agrégats de cette étude.

Méthodologie, sources et limites

L’analyse de survie Kaplan-Meier porte sur des annonces de vente de maisons et d’appartements anciens suivies par chatimmo. Une annonce est considérée comme retirée lorsqu’elle devient inactive et n’a pas été revue pendant au moins sept jours. Le calcul corrige la censure liée aux annonces encore actives, mais ne connaît pas le motif du retrait.

Les données de contexte proviennent des dossiers complets Insee RP2023. Le stock actif et les baisses de prix proviennent de chatimmo. Le ratio de biens à vendre pour 1 000 logements divise le stock de vente actif au 17 août 2026 par le nombre total de logements Insee en 2023. Les périodes diffèrent, ce qui convient à une mise en contexte structurelle mais interdit une interprétation causale stricte.

• Champ chatimmo : maisons et appartements anciens avec prix, localisation et nombre de pièces renseignés.
• Stock de vente : biens distincts suivis sur LeBonCoin, Bien’ici, Le Figaro Immo et OuestFrance-Immo au 17 août 2026.
• Contexte territorial : Insee RP2017 et RP2023, géographie au 1er janvier 2026.
• Vacance : vacance de l’ensemble des logements, et non vacance locative mesurée entre deux baux.
• Interprétation : les associations observées ne démontrent pas qu’un facteur cause le retrait d’une annonce précise.
• Comparaison : les résultats décrivent la période étudiée et ne constituent ni une prévision ni un conseil d’investissement.

Questions fréquentes

Une annonce retirée en moins de 30 jours est-elle forcément vendue ?

Non. Le retrait peut correspondre à une vente, mais aussi à une suspension, à la fin d’un mandat, à une republication ou à une décision du vendeur. L’étude mesure une sortie du marché visible, pas la signature d’un acte authentique.

Pourquoi Vénissieux et Asnières-sur-Seine ressortent-elles comme plus rapides ?

Leur point commun le plus net est un stock de vente faible rapporté au parc de logements. Vénissieux ajoute un marché urbain dense et un bassin d’emploi important. Asnières-sur-Seine combine croissance démographique, forte présence des 25 à 39 ans et taux d’emploi élevé. Ces facteurs sont cohérents avec une absorption plus rapide, sans prouver le motif de chaque retrait.

Pourquoi Saint-Gilles-Croix-de-Vie peut-elle être attractive et rester lente ?

L’attractivité démographique n’empêche pas un stock de vente abondant. Près de la moitié du parc correspond à des résidences secondaires ou occasionnelles. La saisonnalité, la diversité des biens et des vendeurs moins contraints par le temps peuvent allonger la commercialisation. Cette explication reste une hypothèse de marché cohérente avec les chiffres.

Le taux de vacance permet-il de prévoir la vitesse de retrait ?

Non, pas seul. Saint-Gilles-Croix-de-Vie affiche la vacance la plus faible des quatre communes tout en ayant la vitesse de retrait la plus basse. La composition du parc et le volume d’offre à vendre apportent ici davantage d’information que la vacance globale.

Peut-on utiliser ce classement pour choisir une ville où investir ?

Pas directement. Un investissement exige aussi le rendement net, le niveau des loyers, les charges, la fiscalité, le prix d’entrée, la qualité du quartier, la demande locative et le potentiel de revente. Cette étude renseigne seulement sur la vitesse apparente de sortie des annonces de vente pendant une période donnée.

Pourquoi utiliser la méthode Kaplan-Meier ?

Parce qu’une partie des annonces est encore active au moment de l’analyse. Kaplan-Meier utilise leur durée d’observation sans supposer qu’elles ont déjà été retirées. La probabilité à 30 jours est ainsi moins biaisée qu’un simple calcul limité aux annonces dont l’issue est déjà connue.

Pourquoi certains critères d’investissement ne sont-ils pas pondérés ?

Le rendement locatif, l’encadrement des loyers, la fiscalité, la sécurité ou les projets urbains peuvent influencer un investissement, mais leur lien avec le retrait d’une annonce de vente sous 30 jours est indirect. Sans données homogènes permettant de tester ce lien, leur attribuer un poids donnerait une précision trompeuse.