Zones inondables : 6,4 % des logements à vendre, 1,1 % en crue fréquente, jusqu'à 25 % dans un département
Sur 1 058 935 maisons et appartements à vendre, 6,4 % sont dans une zone inondable cartographiée, dont 1,1 % dans la zone de crue fréquente, 2,8 % de crue moyenne et 2,5 % de crue extrême. L'étude détaille les trois scénarios dans 95 départements et 911 communes, des Pyrénées-Orientales (25 %) à Paris (17 %, mais 0,2 % en crue fréquente), et compare les prix affichés en zone et hors zone : −1,5 % d'écart médian dans la même commune.
Les cartes des territoires à risque important d'inondation distinguent trois scénarios : la crue fréquente, la crue moyenne et la crue extrême. En croisant la localisation de 1 058 935 maisons et appartements à vendre avec ces cartes, on mesure l'exposition du marché scénario par scénario. 6,4 % des logements à vendre sont dans l'une de ces zones. 1,1 % sont dans la zone de crue fréquente, celle qui se produit tous les dix à trente ans.
Cette étude précise la précédente, qui donnait une part globale. Elle descend au département, à la commune et au scénario, puis répond à une question que se posent vendeurs et acheteurs : un bien en zone inondable est-il affiché moins cher ? Dans la même commune et pour le même type de bien, l'écart médian est de −1,5 %.
Trois scénarios, trois réalités : la crue fréquente concerne un logement à vendre sur cent, la crue extrême un sur quarante.
Les trois scénarios de crue
Chaque territoire à risque important d'inondation est cartographié pour trois événements : la crue fréquente, d'une période de retour de dix à trente ans, la crue moyenne, de cent à trois cents ans, et la crue extrême, d'au moins mille ans. Un logement est compté dans le scénario le plus probable qui le concerne.
| Scénario | Période de retour | Logements à vendre | Part |
|---|---|---|---|
| Crue fréquente | 10 à 30 ans | 11 473 | 1,1 % |
| Crue moyenne | 100 à 300 ans | 29 424 | 2,8 % |
| Crue extrême | 1 000 ans et plus | 26 980 | 2,5 % |
| Hors zone cartographiée | sans objet | 991 058 | 93,6 % |
La lecture change selon le scénario retenu. Si l'on compte l'enveloppe de tous les scénarios, 6,4 % des logements à vendre sont concernés. Si l'on ne retient que la crue fréquente, la part tombe à 1,1 %. Les deux chiffres sont exacts, ils ne décrivent pas le même risque.
Appartements et maisons
10,8 % des appartements à vendre sont en zone inondable, contre 4,1 % des maisons. L'écart vient surtout des scénarios moyen et extrême : 4,9 % des appartements sont dans la zone de crue extrême, contre 1,3 % des maisons. Dans la zone de crue fréquente, les deux parts se rapprochent : 1,4 % et 0,9 %.
Les appartements se concentrent dans les grandes villes, dont beaucoup sont bâties le long d'un fleuve. Les cartes de crue extrême y couvrent des quartiers entiers, comme à Paris, à Grenoble ou à Tours.
| Type de bien | Crue fréquente | Crue moyenne | Crue extrême | Tous scénarios |
|---|---|---|---|---|
| Appartement | 1,4 % | 4,5 % | 4,9 % | 10,8 % |
| Maison | 0,9 % | 1,9 % | 1,3 % | 4,1 % |
| Ensemble | 1,1 % | 2,8 % | 2,5 % | 6,4 % |
Département par département
Dans 12 des 95 départements comptant au moins 1 500 annonces, plus de 10 % des logements à vendre sont en zone inondable. Les Pyrénées-Orientales arrivent en tête : 24,8 % des logements à vendre, et 11,0 % dans la seule zone de crue fréquente. Viennent ensuite les Hauts-de-Seine (18,2 %), le Val-de-Marne (18,2 %), le Gard (18,0 %) et Paris (17,3 %).
| Département | Tous scénarios | Crue fréquente | Crue moyenne | Crue extrême |
|---|---|---|---|---|
| Pyrénées-Orientales | 24,8 % | 11,0 % | 8,0 % | 5,8 % |
| Hauts-de-Seine | 18,2 % | 0,2 % | 8,0 % | 10,0 % |
| Val-de-Marne | 18,2 % | 0,5 % | 14,7 % | 3,0 % |
| Gard | 18,0 % | 4,3 % | 8,0 % | 5,7 % |
| Paris | 17,3 % | 0,2 % | 6,2 % | 11,0 % |
| Vaucluse | 13,8 % | 0,9 % | 10,4 % | 2,5 % |
| Indre-et-Loire | 13,2 % | 0,6 % | 10,5 % | 2,1 % |
| Hérault | 11,8 % | 4,4 % | 3,6 % | 3,7 % |
| Isère | 11,4 % | 0,4 % | 3,2 % | 7,8 % |
| Ardennes | 11,2 % | 4,6 % | 3,2 % | 3,4 % |
| Territoire de Belfort | 11,1 % | 0,4 % | 3,9 % | 6,8 % |
| Seine-Maritime | 11,0 % | 1,6 % | 4,3 % | 5,1 % |
| Aude | 9,9 % | 1,7 % | 5,8 % | 2,5 % |
| Charente-Maritime | 9,8 % | 1,4 % | 5,2 % | 3,2 % |
| Aube | 9,0 % | 0,2 % | 2,8 % | 6,0 % |
Les colonnes de droite distinguent des situations très différentes. À Paris et dans les Hauts-de-Seine, l'exposition vient presque entièrement des crues moyenne et extrême : la zone de crue fréquente concerne 0,2 % des logements à vendre parisiens et 0,2 % dans les Hauts-de-Seine. Dans le Val-de-Marne, la crue moyenne domine (14,7 %). Dans les Pyrénées-Orientales, le Gard et l'Hérault, la crue fréquente pèse à elle seule 11,0 %, 4,3 % et 4,4 %.
| Département | Crue fréquente | Tous scénarios |
|---|---|---|
| Pyrénées-Orientales | 11,0 % | 24,8 % |
| Ardennes | 4,6 % | 11,2 % |
| Hérault | 4,4 % | 11,8 % |
| Gard | 4,3 % | 18,0 % |
| Puy-de-Dôme | 3,3 % | 8,0 % |
| Allier | 2,4 % | 8,1 % |
| Calvados | 2,4 % | 7,6 % |
| Var | 2,3 % | 6,9 % |
| Corrèze | 2,3 % | 5,0 % |
| Moselle | 2,2 % | 8,4 % |
À l'autre extrémité, dans 16 départements, aucun logement à vendre n'est situé dans une zone cartographiée. Les cartes des territoires à risque important d'inondation ne couvrent que les secteurs retenus comme prioritaires : un logement hors de ces cartes peut être exposé à une inondation et relever d'un plan de prévention des risques ou d'un atlas des zones inondables.
| Département | Annonces | Tous scénarios | Crue fréquente | Crue extrême |
|---|---|---|---|---|
| Pyrénées-Orientales | 15 046 | 24,8 % | 11,0 % | 5,8 % |
| Hauts-de-Seine | 21 304 | 18,2 % | 0,2 % | 10,0 % |
| Val-de-Marne | 20 297 | 18,2 % | 0,5 % | 3,0 % |
| Gard | 15 220 | 18,0 % | 4,3 % | 5,7 % |
| Paris | 23 481 | 17,3 % | 0,2 % | 11,0 % |
| Vaucluse | 15 827 | 13,8 % | 0,9 % | 2,5 % |
| Indre-et-Loire | 8 676 | 13,2 % | 0,6 % | 2,1 % |
| Hérault | 25 771 | 11,8 % | 4,4 % | 3,7 % |
| Isère | 17 048 | 11,4 % | 0,4 % | 7,8 % |
| Ardennes | 2 785 | 11,2 % | 4,6 % | 3,4 % |
| Territoire de Belfort | 1 836 | 11,1 % | 0,4 % | 6,8 % |
| Seine-Maritime | 17 010 | 11,0 % | 1,6 % | 5,1 % |
| Aude | 9 685 | 9,9 % | 1,7 % | 2,5 % |
| Charente-Maritime | 18 252 | 9,8 % | 1,4 % | 3,2 % |
| Aube | 4 316 | 9,0 % | 0,2 % | 6,0 % |
| Doubs | 5 277 | 8,9 % | 1,7 % | 2,6 % |
| Gironde | 28 761 | 8,9 % | 1,1 % | 4,2 % |
| Savoie | 10 998 | 8,9 % | 0,5 % | 6,1 % |
| Bouches-du-Rhône | 21 632 | 8,6 % | 1,5 % | 2,2 % |
| Maine-et-Loire | 12 108 | 8,4 % | 2,1 % | 1,4 % |
| Drôme | 7 805 | 8,4 % | 1,4 % | 0,8 % |
| Moselle | 8 619 | 8,4 % | 2,2 % | 3,1 % |
| Allier | 5 362 | 8,1 % | 2,4 % | 2,6 % |
| Loiret | 9 475 | 8,1 % | 0,2 % | 0,3 % |
| Lot-et-Garonne | 7 639 | 8,0 % | 1,4 % | 2,4 % |
| Puy-de-Dôme | 10 592 | 8,0 % | 3,3 % | 2,4 % |
| Calvados | 18 910 | 7,6 % | 2,4 % | 4,4 % |
| Var | 27 357 | 6,9 % | 2,3 % | 1,9 % |
| Tarn-et-Garonne | 6 572 | 6,5 % | 2,0 % | 1,4 % |
| Haut-Rhin | 7 081 | 6,3 % | 0,0 % | 5,9 % |
| Vendée | 21 927 | 5,8 % | 0,0 % | 2,6 % |
| Saône-et-Loire | 8 150 | 5,8 % | 1,1 % | 1,6 % |
| Alpes-Maritimes | 17 776 | 5,7 % | 1,2 % | 2,0 % |
| Loire | 7 143 | 5,5 % | 0,7 % | 3,7 % |
| Val-d'Oise | 15 740 | 5,5 % | 0,5 % | 4,2 % |
| Haute-Garonne | 19 738 | 5,5 % | 0,5 % | 2,4 % |
| Bas-Rhin | 8 509 | 5,4 % | 0,6 % | 3,5 % |
| Yvelines | 29 949 | 5,1 % | 0,8 % | 2,8 % |
| Corrèze | 4 276 | 5,0 % | 2,3 % | 0,7 % |
| Loire-Atlantique | 29 665 | 4,8 % | 0,7 % | 2,7 % |
| Rhône | 21 105 | 4,8 % | 0,7 % | 3,0 % |
| Haute-Savoie | 17 866 | 4,6 % | 0,2 % | 3,3 % |
| Essonne | 27 397 | 4,4 % | 0,6 % | 0,8 % |
| Sarthe | 7 262 | 4,4 % | 0,7 % | 2,7 % |
| Eure | 8 287 | 4,3 % | 0,9 % | 2,6 % |
| Seine-Saint-Denis | 17 651 | 4,2 % | 0,3 % | 1,9 % |
| Vosges | 4 545 | 4,2 % | 1,2 % | 2,3 % |
| Côte-d'Or | 7 111 | 4,2 % | 0,5 % | 3,3 % |
| Département | Annonces | Tous scénarios | Crue fréquente | Crue extrême |
|---|---|---|---|---|
| Meurthe-et-Moselle | 6 495 | 4,1 % | 0,9 % | 1,5 % |
| Vienne | 7 255 | 3,9 % | 1,3 % | 2,3 % |
| Oise | 14 873 | 3,8 % | 1,3 % | 1,6 % |
| Ille-et-Vilaine | 23 088 | 3,7 % | 0,6 % | 1,5 % |
| Pyrénées-Atlantiques | 14 528 | 3,2 % | 0,2 % | 1,3 % |
| Dordogne | 10 448 | 3,0 % | 0,8 % | 0,8 % |
| Haute-Loire | 2 488 | 2,9 % | 1,2 % | 0,8 % |
| Lot | 4 585 | 2,7 % | 1,4 % | 0,8 % |
| Finistère | 15 556 | 2,7 % | 0,9 % | 1,0 % |
| Ain | 10 348 | 2,7 % | 0,6 % | 0,7 % |
| Ardèche | 6 436 | 2,6 % | 0,6 % | 0,4 % |
| Seine-et-Marne | 26 642 | 2,4 % | 0,5 % | 0,8 % |
| Marne | 5 272 | 2,4 % | 0,4 % | 0,7 % |
| Somme | 7 844 | 2,2 % | 0,3 % | 0,4 % |
| Nièvre | 3 722 | 2,2 % | 0,4 % | 0,0 % |
| Corse-du-Sud | 2 590 | 2,1 % | 0,8 % | 0,1 % |
| Pas-de-Calais | 17 897 | 2,1 % | 0,5 % | 0,4 % |
| Landes | 16 107 | 2,0 % | 0,7 % | 0,6 % |
| Meuse | 2 040 | 2,0 % | 0,5 % | 0,1 % |
| Charente | 7 126 | 2,0 % | 1,1 % | 0,4 % |
| Haute-Marne | 2 357 | 1,9 % | 0,2 % | 0,7 % |
| Haute-Corse | 2 621 | 1,8 % | 0,5 % | 0,7 % |
| Tarn | 8 474 | 1,7 % | 0,4 % | 0,4 % |
| Cher | 4 755 | 1,6 % | 0,3 % | 0,6 % |
| Nord | 19 626 | 1,5 % | 0,4 % | 0,6 % |
| Aisne | 6 445 | 1,4 % | 0,9 % | 0,2 % |
| Manche | 9 553 | 1,3 % | 0,2 % | 0,8 % |
| Yonne | 7 722 | 1,2 % | 0,1 % | 0,6 % |
| Hautes-Pyrénées | 3 912 | 0,2 % | 0,0 % | 0,1 % |
| Alpes-de-Haute-Provence | 3 720 | 0,1 % | 0,1 % | 0,0 % |
| Morbihan | 17 855 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Eure-et-Loir | 7 784 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Creuse | 2 882 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Côtes-d'Armor | 13 304 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Cantal | 2 315 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Hautes-Alpes | 3 031 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Ariège | 3 185 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Aveyron | 4 157 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Gers | 5 985 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Orne | 5 616 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Mayenne | 4 798 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Loir-et-Cher | 5 372 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Jura | 2 807 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Indre | 3 670 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Haute-Saône | 2 609 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Deux-Sèvres | 6 825 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Haute-Vienne | 6 713 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
Ville par ville
À l'échelle des 911 communes et arrondissements comptant au moins 200 annonces, les écarts sont bien plus marqués. Dans 26 communes, plus de la moitié des logements à vendre sont en zone inondable. En tête, des stations du littoral du Languedoc-Roussillon : à Sainte-Marie-la-Mer, 90 % des logements à vendre sont en zone inondable et 84 % dans la zone de crue fréquente.
| Commune | Département | Annonces | Tous scénarios | Crue fréquente |
|---|---|---|---|---|
| Sainte-Marie-la-Mer | Pyrénées-Orientales | 219 | 90,0 % | 84,5 % |
| Valras-Plage | Hérault | 314 | 80,9 % | 64,6 % |
| Saint-Laurent-de-la-Salanque | Pyrénées-Orientales | 243 | 77,0 % | 74,5 % |
| Port-la-Nouvelle | Aude | 204 | 76,5 % | 7,8 % |
| Saint-Cyprien | Pyrénées-Orientales | 774 | 76,0 % | 42,2 % |
| Alfortville | Val-de-Marne | 627 | 74,2 % | 0,3 % |
| Palavas-les-Flots | Hérault | 315 | 72,7 % | 39,4 % |
| Cabourg | Calvados | 499 | 67,7 % | 45,3 % |
| Le Grau-du-Roi | Gard | 509 | 67,6 % | 18,5 % |
| Aigues-Mortes | Gard | 304 | 66,4 % | 21,7 % |
| Tarascon | Bouches-du-Rhône | 210 | 65,7 % | 0,0 % |
| Fontaine | Isère | 208 | 65,4 % | 0,0 % |
| Grenoble | Isère | 1 648 | 63,3 % | 0,0 % |
| L'Aiguillon-la-Presqu'île | Vendée | 266 | 61,7 % | 0,8 % |
| Avignon | Vaucluse | 2 182 | 61,2 % | 2,5 % |
| Nîmes | Gard | 2 043 | 60,5 % | 11,6 % |
| Clichy | Hauts-de-Seine | 762 | 60,2 % | 0,1 % |
| Villeneuve-la-Garenne | Hauts-de-Seine | 248 | 60,1 % | 0,8 % |
| Barbâtre | Vendée | 205 | 60,0 % | 0,0 % |
| Saint-Martin-d'Hères | Isère | 256 | 59,8 % | 0,0 % |
Les grandes villes ne sont pas épargnées, mais presque toujours par les scénarios rares. À Grenoble, 63 % des logements à vendre sont en zone inondable, aucun dans la zone de crue fréquente. À Nîmes, 61 % sont en zone et 12 % en crue fréquente, la ville étant exposée aux épisodes cévenols.
| Ville | Annonces | Tous scénarios | Crue fréquente | Crue extrême |
|---|---|---|---|---|
| Grenoble | 1 648 | 63,3 % | 0,0 % | 50,1 % |
| Nîmes | 2 043 | 60,5 % | 11,6 % | 19,4 % |
| Mulhouse | 687 | 40,9 % | 0,3 % | 40,2 % |
| Tours | 1 717 | 40,3 % | 0,5 % | 9,0 % |
| Boulogne-Billancourt | 1 128 | 30,3 % | 0,4 % | 16,0 % |
| Bordeaux | 4 343 | 25,7 % | 1,1 % | 15,3 % |
| Clermont-Ferrand | 1 978 | 24,6 % | 7,9 % | 8,5 % |
| Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) | 1 048 | 22,9 % | 0,0 % | 18,4 % |
| Annecy | 2 173 | 22,5 % | 0,1 % | 20,3 % |
| Le Havre | 2 071 | 21,8 % | 0,0 % | 6,5 % |
| Perpignan | 2 607 | 21,2 % | 1,4 % | 6,2 % |
| Strasbourg | 1 732 | 18,0 % | 1,2 % | 14,5 % |
| Paris | 23 481 | 17,3 % | 0,2 % | 11,0 % |
| Le Mans | 1 627 | 17,0 % | 2,7 % | 10,5 % |
| Orléans | 1 597 | 17,0 % | 0,4 % | 0,6 % |
| Toulouse | 5 439 | 15,7 % | 1,1 % | 6,7 % |
| Toulon | 2 102 | 15,5 % | 7,0 % | 2,4 % |
| Rouen | 1 944 | 14,9 % | 2,8 % | 10,5 % |
| Saint-Paul (La Réunion) | 341 | 14,4 % | 6,2 % | 5,0 % |
| Metz | 893 | 13,7 % | 2,5 % | 1,6 % |
| Caen | 4 347 | 12,9 % | 1,2 % | 11,5 % |
| Dijon | 1 669 | 12,4 % | 0,6 % | 11,0 % |
| Saint-Étienne | 1 581 | 10,1 % | 0,6 % | 9,4 % |
| Nice | 3 385 | 9,7 % | 0,3 % | 5,1 % |
| Nancy | 880 | 9,3 % | 0,3 % | 6,5 % |
| Angers | 2 469 | 9,0 % | 3,2 % | 2,4 % |
| Argenteuil | 784 | 8,7 % | 0,0 % | 8,3 % |
| Nantes | 7 512 | 8,5 % | 0,8 % | 5,7 % |
| Lyon | 4 364 | 7,7 % | 0,2 % | 7,1 % |
| Saint-Denis (La Réunion) | 416 | 7,5 % | 0,2 % | 5,3 % |
| Montpellier | 3 695 | 6,8 % | 0,8 % | 5,5 % |
| Marseille | 6 449 | 6,3 % | 1,7 % | 2,0 % |
| Amiens | 1 628 | 4,5 % | 0,8 % | 1,2 % |
| Aix-en-Provence | 2 217 | 3,5 % | 1,2 % | 1,2 % |
| Villeurbanne | 1 017 | 2,5 % | 0,0 % | 2,5 % |
| Rennes | 5 689 | 1,1 % | 0,3 % | 0,0 % |
| Lille | 1 871 | 0,2 % | 0,2 % | 0,0 % |
| Brest | 1 610 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Besançon | 997 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Reims | 1 285 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % |
| Commune | Département | Crue fréquente | Tous scénarios |
|---|---|---|---|
| Sainte-Marie-la-Mer | Pyrénées-Orientales | 84,5 % | 90,0 % |
| Saint-Laurent-de-la-Salanque | Pyrénées-Orientales | 74,5 % | 77,0 % |
| Valras-Plage | Hérault | 64,6 % | 80,9 % |
| Cabourg | Calvados | 45,3 % | 67,7 % |
| Saint-Cyprien | Pyrénées-Orientales | 42,2 % | 76,0 % |
| Palavas-les-Flots | Hérault | 39,4 % | 72,7 % |
| Le Barcarès | Pyrénées-Orientales | 32,1 % | 59,1 % |
| Canet-en-Roussillon | Pyrénées-Orientales | 24,4 % | 57,8 % |
| Argelès-sur-Mer | Pyrénées-Orientales | 23,3 % | 29,3 % |
| Aigues-Mortes | Gard | 21,7 % | 66,4 % |
| Montluçon | Allier | 20,0 % | 45,7 % |
| Le Grau-du-Roi | Gard | 18,5 % | 67,6 % |
| Vias | Hérault | 17,9 % | 27,7 % |
| Sérignan | Hérault | 16,0 % | 33,1 % |
| Pont-Sainte-Maxence | Oise | 15,1 % | 46,0 % |
Paris et la petite couronne
À Paris, 17,3 % des logements à vendre sont dans l'enveloppe de tous les scénarios, mais 0,2 % dans la zone de crue fréquente. Le scénario extrême, une crue comparable à celle de 1910, concerne 11,0 % des logements à vendre. Le long de la Seine et de la Marne, plusieurs communes de la petite couronne dépassent la moitié de logements à vendre en zone, presque toujours pour les scénarios moyen et extrême.
| Commune | Département | Tous scénarios | Crue fréquente | Crue moyenne |
|---|---|---|---|---|
| Alfortville | Val-de-Marne | 74,2 % | 0,3 % | 72,4 % |
| Clichy | Hauts-de-Seine | 60,2 % | 0,1 % | 14,2 % |
| Villeneuve-la-Garenne | Hauts-de-Seine | 60,1 % | 0,8 % | 53,2 % |
| Gennevilliers | Hauts-de-Seine | 59,7 % | 0,0 % | 33,8 % |
| Villeneuve-Saint-Georges | Val-de-Marne | 59,7 % | 5,3 % | 47,6 % |
| Villeneuve-le-Roi | Val-de-Marne | 50,0 % | 5,2 % | 40,0 % |
| Juvisy-sur-Orge | Essonne | 49,1 % | 4,8 % | 43,4 % |
| Asnières-sur-Seine | Hauts-de-Seine | 48,1 % | 0,2 % | 19,0 % |
| Ivry-sur-Seine | Val-de-Marne | 45,5 % | 0,7 % | 42,3 % |
| Bois-Colombes | Hauts-de-Seine | 43,2 % | 0,0 % | 11,7 % |
| Maisons-Alfort | Val-de-Marne | 43,0 % | 0,1 % | 30,1 % |
| Carrières-sous-Poissy | Yvelines | 42,6 % | 2,7 % | 22,8 % |
Un bien en zone inondable est-il affiché moins cher ?
Pour le savoir, nous avons comparé, dans chaque commune et pour chaque type de bien, le prix affiché au m² des annonces situées en zone inondable à celui des annonces situées hors zone. 368 comparaisons réunissent au moins 30 annonces de chaque côté. L'écart médian est de −1,5 %. Dans un quart des comparaisons, les biens en zone sont affichés au moins 7,4 % moins cher. Dans un autre quart, ils sont affichés au moins 3,4 % plus cher.
Pour les appartements, l'écart médian est de −1,9 %, pour les maisons de −1,4 %. Dans la seule zone de crue fréquente, sur 50 comparaisons, il est de −0,6 %.
Les prix affichés ne portent donc pas de décote systématique liée à la zone. Les secteurs exposés sont souvent les bords de fleuve, les quais et les fronts de mer, dont l'attrait compense l'exposition dans l'esprit des vendeurs. L'étude mesure des prix demandés, pas des prix de vente : l'effet sur les prix signés, après négociation et diagnostic, n'est pas mesuré ici.
| Commune | Type | Prix affiché en zone | Prix affiché hors zone | Écart |
|---|---|---|---|---|
| Grenoble | Appartement | 2 755 €/m² | 2 456 €/m² | +12,2 % |
| Avignon | Appartement | 2 658 €/m² | 3 028 €/m² | −12,2 % |
| Bordeaux | Appartement | 4 563 €/m² | 4 778 €/m² | −4,5 % |
| Nîmes | Appartement | 2 634 €/m² | 3 038 €/m² | −13,3 % |
| Paris 15e | Appartement | 9 961 €/m² | 10 278 €/m² | −3,1 % |
| Toulouse | Appartement | 4 292 €/m² | 3 936 €/m² | +9,1 % |
| Nantes | Appartement | 3 935 €/m² | 3 750 €/m² | +4,9 % |
| Asnières-sur-Seine | Appartement | 6 499 €/m² | 6 851 €/m² | −5,1 % |
| Avignon | Maison | 2 571 €/m² | 2 676 €/m² | −3,9 % |
| Caen | Appartement | 3 912 €/m² | 3 883 €/m² | +0,8 % |
| Annecy | Appartement | 6 083 €/m² | 5 967 €/m² | +1,9 % |
| Clichy | Appartement | 7 715 €/m² | 7 818 €/m² | −1,3 % |
Ce que disent les autres données Géorisques
Au-delà des cartes de crue, Géorisques renseigne la commune de chaque bien. 53 % des logements à vendre sont dans une commune dotée d'un plan de prévention des risques naturels inondation approuvé. 99,7 % sont dans une commune qui a connu au moins un arrêté de catastrophe naturelle pour inondation, 71 % dans une commune qui en a connu au moins cinq, et 31 % au moins dix.
| Information Géorisques sur la commune | Part des logements à vendre |
|---|---|
| Plan de prévention des risques inondation approuvé | 53 % |
| Au moins un arrêté de catastrophe naturelle inondation | 99,7 % |
| Au moins cinq arrêtés | 71 % |
| Au moins dix arrêtés | 31 % |
Ces informations décrivent la commune, pas le logement. Un arrêté de catastrophe naturelle peut concerner un quartier éloigné du bien. Elles disent en revanche où le sujet est connu et documenté : dans ces communes, l'état des risques est attendu et lu.
La précision de la localisation
70 % des annonces sont localisées précisément, à l'adresse ou au bâtiment. Les autres sont placées de façon approximative, souvent au centre de leur commune. Sur les seules annonces précises, la part en zone inondable est de 8,4 % et la part en crue fréquente de 1,4 %, contre 1,8 % en zone pour les annonces approximatives. La part réelle est donc probablement comprise entre 6,4 % et 8,4 %.
| Annonces | Part des annonces | Tous scénarios | Crue fréquente |
|---|---|---|---|
| Localisées précisément | 70 % | 8,4 % | 1,4 % |
| Localisées approximativement | 30 % | 1,8 % | 0,2 % |
| Ensemble | 100 % | 6,4 % | 1,1 % |
Ce que prévoit la réglementation
Le vendeur remet un état des risques à l'acquéreur dès la première visite. Le document est annexé à la promesse puis à l'acte de vente et doit dater de moins de six mois. Toute annonce comporte la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Les mêmes règles valent pour la location.
Source : service-public.gouv.fr, fiche sur l'état des risques, vérifiée le 28 septembre 2026.
Vous achetez : lire l'exposition d'un bien
- Vérifiez l'adresse exacte sur georisques.gouv.fr : les chiffres de cette étude décrivent des communes et des départements, pas un bien.
- Regardez le scénario. Un bien dans la seule zone de crue extrême et un bien dans la zone de crue fréquente ne sont pas dans la même situation.
- Demandez l'état des risques à la première visite et lisez la partie consacrée aux arrêtés de catastrophe naturelle.
- Pour un rez-de-chaussée ou une maison en zone de crue fréquente, demandez l'historique des sinistres et interrogez l'assureur sur les franchises.
- Un prix affiché dans la moyenne de la commune n'est pas anormal en zone inondable : les prix demandés ne décotent pas la zone. C'est à vous de documenter l'exposition pour négocier si elle le justifie.
Vous vendez, vous conseillez un vendeur
L'exposition d'un bien n'est pas un obstacle à la vente : les prix affichés en zone sont au niveau de ceux de la commune. Ce qui fait la différence, c'est la qualité de l'information remise.
- Faites établir l'état des risques avant la mise en vente et remettez-le dès la première visite : c'est un argument de sérieux.
- Précisez le scénario : une exposition à la seule crue extrême se présente autrement qu'une exposition à la crue fréquente.
- Rassemblez les pièces utiles : absence de sinistre, travaux, surélévation des installations, attestation d'assurance.
- Dans les communes où les arrêtés de catastrophe naturelle sont nombreux, les acheteurs connaissent le sujet. Une réponse claire vaut mieux qu'une objection tardive.
Méthode, sources et limites
- Annonces : 1 058 935 maisons et appartements à vendre suivis par chatimmo, relevé du 6 octobre 2026, localisés à l'adresse, au bâtiment ou, à défaut, approximativement.
- Zone inondable : cartes des territoires à risque important d'inondation (TRI), trois scénarios, un logement étant compté dans le scénario le plus probable qui le concerne. Source Géorisques (ministère chargé de l'écologie).
- Départements d'au moins 1 500 annonces, communes et arrondissements d'au moins 200 annonces. Les départements d'outre-mer ne figurent pas dans les classements par département.
- Prix : prix affiché au m², médiane des annonces de la commune en zone et hors zone, même type de bien, au moins 30 annonces de chaque côté. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente.
- Plans de prévention et arrêtés de catastrophe naturelle : informations communales de Géorisques, rattachées à chaque annonce par sa commune.
- Les cartes TRI ne couvrent pas tout le territoire. Une annonce hors zone cartographiée peut être exposée à une inondation.
- Une zone inondable n'est pas un bien inondé. La localisation d'une annonce approximative peut la classer à tort dans une zone ou hors d'une zone.
- Les logements à vendre ne sont pas représentatifs de l'ensemble des logements. Les résultats ne constituent pas une évaluation du risque d'un bien particulier.
Ce que l'on peut retenir
- 6,4 % des logements à vendre sont en zone inondable cartographiée, 1,1 % dans la zone de crue fréquente.
- Les appartements sont plus exposés (10,8 %) que les maisons (4,1 %), surtout par les scénarios rares.
- Pyrénées-Orientales : 25 % des logements à vendre en zone, 11 % en crue fréquente, le département le plus exposé sur les deux lectures.
- Paris : 17 % en zone, 0,2 % en crue fréquente.
- Dans 26 communes, plus de la moitié des logements à vendre sont en zone inondable.
- Les prix affichés ne décotent pas la zone : −1,5 % d'écart médian dans la même commune.
- Le risque se vérifie à l'adresse, s'assure et se prévient. L'état des risques est dû dès la première visite.
Questions fréquentes
Pourquoi cette étude donne-t-elle plusieurs chiffres pour la même question ?
Parce qu'il existe trois scénarios de crue. 6,4 % des logements à vendre sont concernés par au moins un scénario, 1,1 % par la crue fréquente. Chaque chiffre répond à une question différente.
Un logement en zone de crue extrême a-t-il déjà été inondé ?
Pas nécessairement. Le scénario extrême décrit une crue d'une période de retour d'au moins mille ans. À Paris, il correspond à une crue comparable à celle de 1910.
Les biens en zone inondable sont-ils moins chers ?
Pas à l'affichage. Dans la même commune et pour le même type de bien, l'écart médian de prix affiché est de −1,5 %. L'étude ne mesure pas les prix de vente signés.
Un logement hors zone est-il à l'abri ?
Non. Les cartes TRI ne couvrent que les territoires prioritaires. D'autres secteurs sont exposés par débordement, ruissellement, remontée de nappe ou submersion.
Comment vérifier l'exposition d'une adresse ?
Sur georisques.gouv.fr, à partir de l'adresse exacte. L'état des risques remis par le vendeur reprend ces informations.
Pourquoi ma commune n'est-elle pas dans les classements ?
Les classements ne retiennent que les communes d'au moins 200 annonces et les départements d'au moins 1 500 annonces, et n'affichent que les parts les plus élevées.